2017年3月1日的香港房地產(chǎn)研究報(bào)告
來源：亞洲購(gòu)房網(wǎng)作者：亞洲購(gòu)房網(wǎng)時(shí)間：2017/8/4
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鴨i洲內(nèi)陸地段上周，售出136,595平方尺（13667平方米）的數(shù)量，已達(dá)136.86億港元（合21.7億美元）。買方是深圳洛根物業(yè)控股有限公司與廣州地產(chǎn)控股有限公司的合資公司。現(xiàn)場(chǎng)總建筑面積為762,091平方尺（70,800平方米）。這意味著每平方英尺22,118港元，比市場(chǎng)預(yù)期高出50％。（資料來源：SCMP，2017年2月）
在2016/2017財(cái)政年度，香港在各地區(qū)的30個(gè)地段的土地總銷售額為102億港元（131億元）。其中，中國(guó)內(nèi)地開發(fā)商及投資者在香港房地產(chǎn)市場(chǎng)上非常活躍，共收購(gòu)四百六十六億元（百分之四十點(diǎn)八）或六批。大陸投資者的活動(dòng)集中在啟德，元朗，油塘及鴨Le洲的住宅用地; 其招標(biāo)價(jià)格一直以較高的利潤(rùn)超過市場(chǎng)預(yù)期。
新發(fā)布的2017-18銷售計(jì)劃（綱領(lǐng)）包括28個(gè)住宅用地，其中10個(gè)位于啟德，而其他許多則位于新界市場(chǎng)，例如觀塘，油塘和沙田。
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三個(gè)場(chǎng)地提供188萬平方英尺的商業(yè)空間
地政總署已于二零零七年二月二十三日宣布2017-18土地出售計(jì)劃。該計(jì)劃由三個(gè)商業(yè)/商業(yè)地盤及一個(gè)酒店網(wǎng)點(diǎn)，可提供約一百九十萬平方尺（二十萬平方米）的總樓面面積及約五百五十平方米客房。長(zhǎng)沙灣的一個(gè)工地將于2017年第二季銷售，而啟德的兩個(gè)商業(yè)/酒店將定于二零一零年第四季至二零一八年第一季出售。（資料來源：地政總署）
新計(jì)劃提供的商業(yè)或辦公空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于以前計(jì)劃提供的580萬平方英尺（50萬平方米）。地政總署預(yù)計(jì)在2017年第一季度出售三個(gè)翻新商業(yè)用地，包括位于中環(huán)的墨累道停車場(chǎng)地盤。盡管即將進(jìn)行的商業(yè)用地供應(yīng)，我們預(yù)期在二○○○年底，金鐘道重建計(jì)劃完成前的三年內(nèi)，中環(huán)甲級(jí)寫字樓租金將會(huì)增加，而在二零零二年左右落成美利道停車場(chǎng)地盤，九龍市場(chǎng)則有三百萬平方米英尺（30萬平方米）（NFA）的新辦公用品，我們預(yù)計(jì)租金和資本值將進(jìn)一步下調(diào)。
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盡管新供應(yīng)增加，房?jī)r(jià)保持穩(wěn)定
2017-18年度的售樓計(jì)劃包括28個(gè)住宅用地，可提供約18,900個(gè)單位。錦上路站西鐵物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目一套及地鐵有限公司在樂天公園，何文田站，黃竹坑站及油塘通風(fēng)大樓擁有的物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，估計(jì)共有約8,030個(gè)單位。考慮到市區(qū)重建局的土地供應(yīng)和私人重建或發(fā)展，下個(gè)財(cái)政年度私人房屋土地供應(yīng)總量估計(jì)有能力生產(chǎn)約31,600個(gè)單位。（資料來源：地政總署）
有效的工業(yè)中心和百萬中心是2016年葵涌的兩項(xiàng)主要交易，分別以1.70億港元（21.9億美元）和2.25億港元（3290萬美元）的價(jià)格出售。以57,734平方尺（5,363平方米）及58,816平方尺（5,464平方米）的建筑面積計(jì)算，單位價(jià)格為每平方尺2,945港元（379美元），每平方尺4,336元（559美元），低于九龍東的平均價(jià)格。
過去幾年，政府已經(jīng)確定了每年2萬個(gè)住房單位的供應(yīng)目標(biāo)。不過，根據(jù)評(píng)級(jí)及評(píng)估部門的數(shù)據(jù)，實(shí)際供應(yīng)量遠(yuǎn)低于目標(biāo)。2016年，完成了14,595個(gè)單位。
盡管二零一七至一八年度土地銷售計(jì)劃的住宅單位銷售較多， 我們認(rèn)為，由于供應(yīng)有限和實(shí)際利率環(huán)境下降，短期內(nèi)價(jià)格不可能軟化。高力公司預(yù)計(jì)2017年的房屋價(jià)格將上漲0-5％。
投資者在零售市場(chǎng)疲軟的情況下，虧損零售店
金華鏡收購(gòu)銅鑼灣寶榮大廈1樓及2樓，地價(jià)為4.68億港元（6.303億美元）。目前每月租金為150萬港元（合220萬美元），交易收益率為3.85％。除了這次銷售，在二零零四年，賣主以2.1億港元（2700萬美元）出售了G / F店。賣方于二零一二年以1.142億港元（1.47億美元）收購(gòu)了整個(gè)空間。與2012年的買入價(jià)相比，最近的銷售額損失4.64億港元（6億美元）（資料來源：“香港經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)”，2017年2月）
我們認(rèn)為，在黃金街上的街頭商店交易中，初始收益率為3.84％。希慎坊于二零一二年完工，已經(jīng)削減了波斯富街商鋪的交通和購(gòu)物活動(dòng)，這可能是業(yè)主在零售市場(chǎng)放緩的情況下愿意以較低的價(jià)格出售的原因。
根據(jù)政府統(tǒng)計(jì)處的數(shù)據(jù)顯示，二零零五年三月份以來，盡管有跡象表明，市況仍然艱難，我們預(yù)計(jì)零售業(yè)務(wù)不會(huì)回升至2013年在不久的將來。因此，在高峰期以高價(jià)購(gòu)買商店的投資者可能要以折扣價(jià)出售其他投資。
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