越南現(xiàn)在是亞洲第三快速發(fā)展的國家，2015年經(jīng)濟增長率為6.7%，僅次于印度和中國。現(xiàn)有的條件是一個獨特的機會，因為投資者的情緒得到經(jīng)濟基礎(chǔ)的大力支持。較低的利率加上匯率穩(wěn)定有助于長期投資決策。
越南是全球第十一大接受匯款的國家，收入達132億美元; 其中最多20%屬于直接財產(chǎn)。
越南的經(jīng)濟發(fā)展高度集中在兩個最大的城市胡志明市（西貢）和河內(nèi)，2014年城鎮(zhèn)化率分別為82.1%和44.5%。國內(nèi)勞務(wù)移民是推動城鎮(zhèn)化進程的主要力量。據(jù)總統(tǒng)統(tǒng)計局統(tǒng)計，移民在胡志明市人口中占16.9%，河內(nèi)占7.5%，預(yù)計每年將有10萬人和5.6萬新移民。
快速的城市化，大量勞務(wù)移民和日益縮小的家庭規(guī)模正在兩個城市建立穩(wěn)固的住房需求。胡志明市每年約有58,000個城市家庭，河內(nèi)有42,000個（住房需求量緊缺，特別是在胡志明市，估計每年需要更換85,900套住房。
2015年7月，新法律開放了越南房地產(chǎn)市場。任何具有有效簽證的外國人，無論是居民還是旅游者，現(xiàn)在都可以在50年的租賃期內(nèi)購買物業(yè)，并可以選擇延期。僅有的限制是：外國人只能在一個行政區(qū)域內(nèi)購買任何單一公寓大樓的30％或最多250個房屋。
不過，一些投資者正在窺探一個機會。2008年，高端房價高峰時，房價同比上漲110％。但隨著全球金融危機，泡沫破滅。
隨后的幾年是“安靜”的，CBRE越南董事總經(jīng)理Marc說。 “所有的開發(fā)商都坐在那里，起重機沒有轉(zhuǎn)動，承包商走了，銀行冷眼相看。”因此，半封閉的幽靈般的度假村，被破產(chǎn)的開發(fā)商遺棄在越南的海岸邊。
在2014年年底，由于中產(chǎn)階級不斷增長，工資上漲和城市化進程加快（到2025年，越南的一半人口將居住在城市）。起重機在胡志明市的天際線上再一次上升，而建筑工人在高速公路和建筑工地的臨時居民營地也開始多了起來。
高收入階級的崛起
雖然中產(chǎn)階級由于大量的人口基數(shù)而受到很大的關(guān)注，然而富裕階層則很容易被忽視，他們?nèi)丝诨鶖?shù)雖然少，但正在迅速的擴大著。
年收入超過20,000美元的富裕越南家庭人數(shù)預(yù)計將從2016年的25萬人增加到2020年的53萬人，也就是說在未來5年內(nèi)將有28萬戶家庭將從中產(chǎn)階級當(dāng)中脫穎而出，變身成為一群有著購買力的人群。
值得注意的是，富裕階層的擴張超過了中產(chǎn)階級。年收入在9,000至20,000美元之間的中等收入家庭的數(shù)量預(yù)計將同期從3,160,000增加到4,830,000。
在胡志明市，地產(chǎn)物業(yè)板塊直到近期才受到開發(fā)商的關(guān)注。在2015年之前，很少有開發(fā)商在成熟的地區(qū)提供高端產(chǎn)品。其中，胡志明市的富美興和KhangDien是典型的代表。
地產(chǎn)板塊在2015年激增，之前共有不超過58個注冊項目。而單單去年，一共就推出了50個新項目。
在河內(nèi)，新的項目從2010年起已經(jīng)陸續(xù)開工。相對于2014年的4個項目，在2015年有13個項目陸續(xù)開工。積極的市場也帶動了之前停工的項目，并推動了未來幾年里大約80多個的計劃項目。
新入場的房屋表現(xiàn)出了開發(fā)商對買家的適應(yīng)性; 為了降低總價，新項目面積相比五年前要小得多。土地面積在50-75平方米，房屋面積小于200平方米的小型別墅和聯(lián)排別墅已進入市場，并且迅速獲得了市場的青睞。
當(dāng)下，隨著小面積的產(chǎn)品出現(xiàn)，別墅相比過去更容易負擔(dān)的起，與高端公寓形成競爭，成為富裕階層的首選住宅選擇。在以往胡志明市聯(lián)排別墅的價格是高端公寓的3倍，但在新開發(fā)的地區(qū)卻降到了1.7倍。同樣，一個小型別墅的初始價格與一個高端公寓的價差是3.3倍，而五年前為6.6倍。
這個趨勢在河內(nèi)還沒有那么明顯，聯(lián)排別墅的價格與高端公寓的價差為1：1.1，略低于五年前的1：1.2。
胡志明市與河內(nèi)的大部分基礎(chǔ)設(shè)施項目，包括城市鐵路系統(tǒng)和環(huán)路，都大大提高了外圍地區(qū)的可及性。改善通勤時間和便利性，為未來別墅供應(yīng)提供更加便宜的條件。
別墅產(chǎn)品對投資者有著強大的吸引力。聯(lián)排別墅在2013-2016年以來的投資回報超過所有其他的住宅產(chǎn)品。一個主要的組成部分是土地價值觀。拋開這種價值觀，由于目前高租金收益率高，公寓產(chǎn)品仍然表現(xiàn)良好。
需求的進一步提升
越南的人口已趕上周邊的國家地區(qū)，進一步邁向現(xiàn)代化步伐。核心家庭形成的趨勢增加，平均家庭人數(shù)急劇下降。雖然現(xiàn)代生活方式具有巨大的影響力和吸引力，但傳統(tǒng)觀念依然起著重要的作用。主干家庭占人口約24%，相對于2009年的25.1%有所下降。
與吉隆坡，曼谷和雅加達等地區(qū)人口密度相似的地區(qū)相比，胡志明市和河內(nèi)的帶地房產(chǎn)供應(yīng)（不足10%）較小，未來增長較為看好。
有限的供應(yīng)面對需求的不斷增加，2015年胡志明市和河內(nèi)在表現(xiàn)最好的別墅市場中，實際接受貸款的比率為41%和73%。
“第一太平戴維斯(Savills)”統(tǒng)計了2016年度住房需求的方案，其中一部分分析了家庭的形成。考慮到可負擔(dān)能力，我們基于較低和較高的富裕群體做出分析。帶地房產(chǎn)的有效需求估計在胡志明市約為3300套房產(chǎn)，河內(nèi)為1,880套房產(chǎn)。
由于買家機制的健全促進了帶地房產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展。在調(diào)查中，投機者不到10%。投資者在城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場中占有重要地位，在不久的將來促進了租賃市場。高收入的專業(yè)人士不太容易受到經(jīng)濟收縮的影響，可預(yù)見穩(wěn)定的租金收入。
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