越南現(xiàn)在是亞洲第三快速發(fā)展的國(guó)家，2015年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率為6.7%，僅次于印度和中國(guó)。現(xiàn)有的條件是一個(gè)獨(dú)特的機(jī)會(huì)，因?yàn)橥顿Y者的情緒得到經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的大力支持。較低的利率加上匯率穩(wěn)定有助于長(zhǎng)期投資決策。
越南是全球第十一大接受匯款的國(guó)家，收入達(dá)132億美元; 其中最多20%屬于直接財(cái)產(chǎn)。
越南的經(jīng)濟(jì)發(fā)展高度集中在兩個(gè)最大的城市胡志明市（西貢）和河內(nèi)，2014年城鎮(zhèn)化率分別為82.1%和44.5%。國(guó)內(nèi)勞務(wù)移民是推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的主要力量。據(jù)總統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，移民在胡志明市人口中占16.9%，河內(nèi)占7.5%，預(yù)計(jì)每年將有10萬(wàn)人和5.6萬(wàn)新移民。
快速的城市化，大量勞務(wù)移民和日益縮小的家庭規(guī)模正在兩個(gè)城市建立穩(wěn)固的住房需求。胡志明市每年約有58,000個(gè)城市家庭，河內(nèi)有42,000個(gè)（住房需求量緊缺，特別是在胡志明市，估計(jì)每年需要更換85,900套住房。
2015年7月，新法律開(kāi)放了越南房地產(chǎn)市場(chǎng)。任何具有有效簽證的外國(guó)人，無(wú)論是居民還是旅游者，現(xiàn)在都可以在50年的租賃期內(nèi)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)，并可以選擇延期。僅有的限制是：外國(guó)人只能在一個(gè)行政區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)任何單一公寓大樓的30％或最多250個(gè)房屋。
不過(guò)，一些投資者正在窺探一個(gè)機(jī)會(huì)。2008年，高端房?jī)r(jià)高峰時(shí)，房?jī)r(jià)同比上漲110％。但隨著全球金融危機(jī)，泡沫破滅。
隨后的幾年是“安靜”的，CBRE越南董事總經(jīng)理Marc說(shuō)。 “所有的開(kāi)發(fā)商都坐在那里，起重機(jī)沒(méi)有轉(zhuǎn)動(dòng)，承包商走了，銀行冷眼相看。”因此，半封閉的幽靈般的度假村，被破產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商遺棄在越南的海岸邊。
在2014年年底，由于中產(chǎn)階級(jí)不斷增長(zhǎng)，工資上漲和城市化進(jìn)程加快（到2025年，越南的一半人口將居住在城市）。起重機(jī)在胡志明市的天際線上再一次上升，而建筑工人在高速公路和建筑工地的臨時(shí)居民營(yíng)地也開(kāi)始多了起來(lái)。
高收入階級(jí)的崛起
雖然中產(chǎn)階級(jí)由于大量的人口基數(shù)而受到很大的關(guān)注，然而富裕階層則很容易被忽視，他們?nèi)丝诨鶖?shù)雖然少，但正在迅速的擴(kuò)大著。
年收入超過(guò)20,000美元的富裕越南家庭人數(shù)預(yù)計(jì)將從2016年的25萬(wàn)人增加到2020年的53萬(wàn)人，也就是說(shuō)在未來(lái)5年內(nèi)將有28萬(wàn)戶家庭將從中產(chǎn)階級(jí)當(dāng)中脫穎而出，變身成為一群有著購(gòu)買(mǎi)力的人群。
值得注意的是，富裕階層的擴(kuò)張超過(guò)了中產(chǎn)階級(jí)。年收入在9,000至20,000美元之間的中等收入家庭的數(shù)量預(yù)計(jì)將同期從3,160,000增加到4,830,000。
在胡志明市，地產(chǎn)物業(yè)板塊直到近期才受到開(kāi)發(fā)商的關(guān)注。在2015年之前，很少有開(kāi)發(fā)商在成熟的地區(qū)提供高端產(chǎn)品。其中，胡志明市的富美興和KhangDien是典型的代表。
地產(chǎn)板塊在2015年激增，之前共有不超過(guò)58個(gè)注冊(cè)項(xiàng)目。而單單去年，一共就推出了50個(gè)新項(xiàng)目。
在河內(nèi)，新的項(xiàng)目從2010年起已經(jīng)陸續(xù)開(kāi)工。相對(duì)于2014年的4個(gè)項(xiàng)目，在2015年有13個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)開(kāi)工。積極的市場(chǎng)也帶動(dòng)了之前停工的項(xiàng)目，并推動(dòng)了未來(lái)幾年里大約80多個(gè)的計(jì)劃項(xiàng)目。
新入場(chǎng)的房屋表現(xiàn)出了開(kāi)發(fā)商對(duì)買(mǎi)家的適應(yīng)性; 為了降低總價(jià)，新項(xiàng)目面積相比五年前要小得多。土地面積在50-75平方米，房屋面積小于200平方米的小型別墅和聯(lián)排別墅已進(jìn)入市場(chǎng)，并且迅速獲得了市場(chǎng)的青睞。
當(dāng)下，隨著小面積的產(chǎn)品出現(xiàn)，別墅相比過(guò)去更容易負(fù)擔(dān)的起，與高端公寓形成競(jìng)爭(zhēng)，成為富裕階層的首選住宅選擇。在以往胡志明市聯(lián)排別墅的價(jià)格是高端公寓的3倍，但在新開(kāi)發(fā)的地區(qū)卻降到了1.7倍。同樣，一個(gè)小型別墅的初始價(jià)格與一個(gè)高端公寓的價(jià)差是3.3倍，而五年前為6.6倍。
這個(gè)趨勢(shì)在河內(nèi)還沒(méi)有那么明顯，聯(lián)排別墅的價(jià)格與高端公寓的價(jià)差為1：1.1，略低于五年前的1：1.2。
胡志明市與河內(nèi)的大部分基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，包括城市鐵路系統(tǒng)和環(huán)路，都大大提高了外圍地區(qū)的可及性。改善通勤時(shí)間和便利性，為未來(lái)別墅供應(yīng)提供更加便宜的條件。
別墅產(chǎn)品對(duì)投資者有著強(qiáng)大的吸引力。聯(lián)排別墅在2013-2016年以來(lái)的投資回報(bào)超過(guò)所有其他的住宅產(chǎn)品。一個(gè)主要的組成部分是土地價(jià)值觀。拋開(kāi)這種價(jià)值觀，由于目前高租金收益率高，公寓產(chǎn)品仍然表現(xiàn)良好。
需求的進(jìn)一步提升
越南的人口已趕上周邊的國(guó)家地區(qū)，進(jìn)一步邁向現(xiàn)代化步伐。核心家庭形成的趨勢(shì)增加，平均家庭人數(shù)急劇下降。雖然現(xiàn)代生活方式具有巨大的影響力和吸引力，但傳統(tǒng)觀念依然起著重要的作用。主干家庭占人口約24%，相對(duì)于2009年的25.1%有所下降。
與吉隆坡，曼谷和雅加達(dá)等地區(qū)人口密度相似的地區(qū)相比，胡志明市和河內(nèi)的帶地房產(chǎn)供應(yīng)（不足10%）較小，未來(lái)增長(zhǎng)較為看好。
有限的供應(yīng)面對(duì)需求的不斷增加，2015年胡志明市和河內(nèi)在表現(xiàn)最好的別墅市場(chǎng)中，實(shí)際接受貸款的比率為41%和73%。
“第一太平戴維斯(Savills)”統(tǒng)計(jì)了2016年度住房需求的方案，其中一部分分析了家庭的形成。考慮到可負(fù)擔(dān)能力，我們基于較低和較高的富裕群體做出分析。帶地房產(chǎn)的有效需求估計(jì)在胡志明市約為3300套房產(chǎn)，河內(nèi)為1,880套房產(chǎn)。
由于買(mǎi)家機(jī)制的健全促進(jìn)了帶地房產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展。在調(diào)查中，投機(jī)者不到10%。投資者在城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)中占有重要地位，在不久的將來(lái)促進(jìn)了租賃市場(chǎng)。高收入的專業(yè)人士不太容易受到經(jīng)濟(jì)收縮的影響，可預(yù)見(jiàn)穩(wěn)定的租金收入。
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