日本老年住宅的種類(lèi)
日本老年住宅主要分為"機(jī)構(gòu)設(shè)施"和"住宅"兩大類(lèi)。
●"機(jī)構(gòu)設(shè)施"又可以做以下分類(lèi)：
1.護(hù)理療養(yǎng)型醫(yī)療設(shè)施
2.老人保健設(shè)施
3.特別養(yǎng)護(hù)老人住家
4.養(yǎng)護(hù)老人住家
5.低收費(fèi)老人住家
以上5種機(jī)構(gòu)設(shè)施的入住對(duì)象一般是需要醫(yī)療或特別護(hù)理的老人，政府對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)這些機(jī)構(gòu)設(shè)施一般給與一定的建設(shè)費(fèi)的補(bǔ)助，入住的老人一般也是收入偏低或因慢性病、身體、精神障礙等原因需要長(zhǎng)期療養(yǎng)的特殊人群。類(lèi)似于我國(guó)的公立養(yǎng)老院、敬老院等機(jī)構(gòu)。
6.收費(fèi)老人住家
7.患有老年癡呆癥高齡者的集體住家
8.高齡者生活援助住屋
在"機(jī)構(gòu)設(shè)施"類(lèi)中，最典型的具有代表性的是第6類(lèi)的"收費(fèi)老人住家"，這種形式是現(xiàn)在大多開(kāi)發(fā)商傾向開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的模式。老人從"機(jī)構(gòu)設(shè)施"購(gòu)買(mǎi)"房屋和服務(wù)"的"使用權(quán)"，經(jīng)營(yíng)者可以利用護(hù)理保險(xiǎn)制度向入住老人提供護(hù)理服務(wù)。也就是說(shuō)，機(jī)構(gòu)提供的護(hù)理服務(wù)最終由國(guó)家買(mǎi)單。這種由國(guó)家財(cái)政支付的護(hù)理保險(xiǎn)對(duì)于提供護(hù)理的服務(wù)商來(lái)說(shuō)是最安全和最穩(wěn)定的收入。
●"住宅"類(lèi)的模式分以下4種：
1.面向高齡者的住宅
2.年長(zhǎng)者住宅（Senior 住宅）
3.銀發(fā)住宅（Silver housing）
4.自有產(chǎn)權(quán)住宅
"住宅"類(lèi)中，除第3種"銀發(fā)住宅"的入住老人可能需要輕度照顧以外，其他3種住宅模式的入住對(duì)象一般為60歲以上且生活能夠自理的健康老人。第1種"面向高齡者的住宅"是當(dāng)前經(jīng)營(yíng)者傾向的"住宅"類(lèi)中具有代表性的模式，簽訂了租賃合同后，房東可以配置護(hù)理、餐飲、清掃、家政等服務(wù)以增加收入，入住老人可以根據(jù)需要選擇服務(wù)項(xiàng)目與房東另行簽訂服務(wù)合同。"
從上述介紹中不難看出，日本的老年住宅模式基本都不是以出售產(chǎn)權(quán)為目的的經(jīng)營(yíng)模式。"機(jī)構(gòu)設(shè)施"模式就是由開(kāi)發(fā)商建造一所適合老年人居住的設(shè)施，設(shè)施內(nèi)配置以護(hù)理為主的各種服務(wù)；而"住宅"則是房東通過(guò)收取租金得到投資回報(bào)的模式。
兩種代表性住宅的經(jīng)營(yíng)模式
1. "機(jī)構(gòu)設(shè)施"類(lèi)-"收費(fèi)老人住家"
1）收費(fèi)模式
收費(fèi)項(xiàng)目包括：入住金、管理費(fèi)、餐飲費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、清潔費(fèi)等。老人入住時(shí)一次性支付的費(fèi)用叫"入住金"，支付入住金的目的是購(gòu)買(mǎi)"收費(fèi)老人住家"內(nèi)的一個(gè)單元的房屋、共用部分、公共設(shè)施及設(shè)備的"使用權(quán)"。在東京，有些高端"收費(fèi)老人住家"的入住金標(biāo)準(zhǔn)為1億日元或5000萬(wàn)日元以上；中端的在5000萬(wàn)日元左右；低端住家在1000萬(wàn)日元以下。
入住金的計(jì)算方式是根據(jù)入住老人的年齡、健康狀況、當(dāng)?shù)仄骄鶋勖雀鞣N可能影響老人入住期長(zhǎng)短的因素來(lái)預(yù)測(cè)老人從入住至故去的期限。比如一位65歲健康的男性老人想入住東京地區(qū)的某"收費(fèi)老人住家"，東京的男性平均壽命為78歲，那么這位老人可能居住的時(shí)間為13年，再用這個(gè)13年乘以一年"使用權(quán)"的費(fèi)用，就得出這位男性老人需要支付的"入住金"的總額了。
所以，入住金也可以理解為這位老人需要預(yù)付13年的租金。如果老人中途提出解除合同或故去，"收費(fèi)老人住家"需要扣除老人已入住期限的費(fèi)用，余款將退還老人或其合法繼承人。如果老人的壽命長(zhǎng)于預(yù)測(cè)期限，老人有權(quán)免費(fèi)行使"使用權(quán)"直至故去。入住金可以事先一次、分期或每月收取。除此之外，"收費(fèi)老人住家"每月還可以收取的費(fèi)用包括管理費(fèi)、餐飲、護(hù)理、清潔等各種服務(wù)費(fèi)。
2）贏利模式
法律規(guī)定"收費(fèi)老人住家"的每一單元的使用面積必須在13平米以上，可以供一個(gè)老人單獨(dú)居住（老人如果需要特殊護(hù)理的，其居住面積最低為18平米）。由于13平米的單元太小，無(wú)法配備單獨(dú)的廚房、雜物間和盥洗室，在這種情況下"收費(fèi)老人住家"就必須提供可以滿足多人使用的食堂及盥洗室。20平米一個(gè)單元，每個(gè)單元內(nèi)配置單獨(dú)的小廚房和盥洗室成為當(dāng)前日本"收費(fèi)老人住家"的主流。通過(guò)向每個(gè)入住老人收取一次性的"入住金"，把每個(gè)單元的部分或大部分成本回籠，開(kāi)發(fā)商的資金壓力得到了緩解。在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，再通過(guò)每個(gè)月收取管理費(fèi)及服務(wù)費(fèi)維持日常運(yùn)營(yíng)和回收其他投資成本。
3）成本計(jì)算
"收費(fèi)老人住家"的成本主要為土地、建設(shè)、工資、設(shè)備、水電煤等費(fèi)用。其中，工資幾乎占50/100的日常運(yùn)營(yíng)成本，所以利用非全日制護(hù)理工或派遣員工的現(xiàn)象很普遍。
2. "住宅"類(lèi)-"面向高齡者的住宅"
1）收費(fèi)模式
收費(fèi)項(xiàng)目包括：每月租金、管理費(fèi)、護(hù)理等。
在日本，因?yàn)槔先说纳眢w、經(jīng)濟(jì)狀況都比較特殊，房東承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)比較大，房東一般不愿意將房子出租給老人。為了使老人能夠借到住房，同時(shí)也幫助愿意將房子出租給老人的房東順利將房子出租，政府出臺(tái)了《高齡者專(zhuān)用租賃住宅登記標(biāo)準(zhǔn)》。這部標(biāo)準(zhǔn)主要內(nèi)容就是由政府搭建面向老人的租賃信息平臺(tái)，鼓勵(lì)房東按照此標(biāo)準(zhǔn)將現(xiàn)有房屋進(jìn)行改建并登記備案，這樣老人就可以很順利找到合適的住房了。
由于這類(lèi)住宅的法律關(guān)系是房屋租賃，且入住對(duì)象一般是低收入的老人，所以不會(huì)收取"入住金"。在日本，這種模式更多被用于舊房改造或經(jīng)營(yíng)不善的租賃房屋。
2）贏利模式
"面向高齡者的住宅"的每一單元使用面積至少25平米（如果有足夠的公用面積，每單元的使用面積可以減少為18平米）。按照房屋租賃的法律，房東可以收取相當(dāng)于幾個(gè)月租金的保證金。除房租收入，房東還可以向入住老人提供餐飲、清潔等服務(wù)增加收入。
3）成本計(jì)算
主要有改建費(fèi)用、物業(yè)管理、水電煤等費(fèi)用。這種模式與前一種模式相比，配備護(hù)理服務(wù)不是必須的。房東可以自由決定是否配備，如果需要配備，可以自己配備也可以委托第三方護(hù)理機(jī)構(gòu)。這種模式的法律關(guān)系比較簡(jiǎn)單、運(yùn)營(yíng)成本不大、風(fēng)險(xiǎn)比較小。
日本模式對(duì)中國(guó)開(kāi)發(fā)商的借鑒
1.國(guó)內(nèi)通過(guò)"招拍掛"拿到住宅用地的開(kāi)發(fā)商，土地成本大，資金壓力大；另外，由于老年住宅的特殊性，其建設(shè)成本一般比普通住宅高出20/100左右，所以很難完全參照日本模式開(kāi)發(fā)和運(yùn)作老年住宅。這種情況下，可以首先使建筑硬件滿足老年人對(duì)于"住"的需求，可以為小區(qū)配備老年人專(zhuān)業(yè)配套服務(wù)，比如護(hù)理、餐廳、家政等，讓老人在選房時(shí)感覺(jué)這些附加服務(wù)物有所值，用這些服務(wù)讓老人買(mǎi)個(gè)放心。另外，開(kāi)發(fā)商還可以通過(guò)銷(xiāo)售一部分產(chǎn)權(quán)房先期回籠大部分投資，同時(shí)自己保留小部分用來(lái)長(zhǎng)期租賃，比如銷(xiāo)售70/100，租賃30/100，整個(gè)小區(qū)再配以專(zhuān)業(yè)的老人服務(wù)，這樣既可以快速收回大部分投資，又能通過(guò)租賃方式謀求穩(wěn)定的投資回報(bào)。
2．有些地方的開(kāi)發(fā)商通過(guò)劃撥、長(zhǎng)期租賃集體土地或拿到其他非住宅用地，由于無(wú)法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式銷(xiāo)售，則可以借鑒上述機(jī)構(gòu)設(shè)施中的"收費(fèi)老人住家"的運(yùn)作模式。但是，我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，房屋租賃期限不得超過(guò)20年，超過(guò)20年的部分無(wú)效，所以在具體操作這種模式的時(shí)候，需要對(duì)日本的收費(fèi)模式和運(yùn)作模式進(jìn)行本土化改造。比如，對(duì)于健康老年入住者可以一次性收取類(lèi)似"入住金"。
3.民間資本通過(guò)租賃現(xiàn)有廠房或廢舊賓館并改建成老人公寓或養(yǎng)老院進(jìn)行商業(yè)化運(yùn)作的，也可以通過(guò)收取一定的"入住金"外加每月收取服務(wù)進(jìn)行操作。這里需要注意的是，如前所述，房屋租賃合同無(wú)法超過(guò)20年，所以在和入住老人簽訂租賃合同時(shí)，最長(zhǎng)期限只能20年，對(duì)于多余的年限可以考慮以贈(zèng)送居住權(quán)的方式操作。
4.國(guó)外老人住宅的未來(lái)趨勢(shì)是復(fù)合型的附帶醫(yī)療、護(hù)理及康復(fù)性設(shè)施的綜合性社區(qū)。規(guī)劃老人住宅，須同時(shí)考慮到老年人身體和精神兩個(gè)層面的需求，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)有的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始嘗試并探索"醫(yī)療護(hù)理養(yǎng)老"、"文化教育養(yǎng)老"、"生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老"、"旅游養(yǎng)老"等各種概念的老人住宅及養(yǎng)老模式，期待不久各種模式會(huì)呈現(xiàn)出多樣態(tài)、多層次、更成熟的趨勢(shì)。
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