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日本因“旅游立國”新經(jīng)濟(jì)拉動戰(zhàn)略的確立以及逐漸放開民宿市場的政策導(dǎo)向，購置地段好的二手房，裝修翻新后做民宿短租，成為了一項收益頗高的投資。而這樣的新商機(jī)必然引起國內(nèi)投資機(jī)構(gòu)和投資者的關(guān)注。

海外資產(chǎn)配置大潮來襲 投資海外并非土豪專利 

由于人民幣貶值預(yù)期和中國國內(nèi)資產(chǎn)投資收益率下降等原因，越來越多的國內(nèi)投資者開始將目光轉(zhuǎn)向海外。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，發(fā)展方向由傳統(tǒng)行業(yè)向新興產(chǎn)業(yè)過渡，資產(chǎn)的投資收益率下降是自然而然的。因此從去年開始，不管是公司、機(jī)構(gòu)還是個人， 一起掀起了一股“中國投資海外”熱潮。業(yè)內(nèi)更把2016年稱為“國人的海外資產(chǎn)配置元年”。

而這場呼嘯而來的海外投資大潮，也并非再是富人的專利，根據(jù)投行瑞信發(fā)表的《2015年全球財富報告》顯示，中國的中產(chǎn)階級人數(shù)為全球之冠，達(dá)1.09億名。對于龐大的中產(chǎn)階層而言，財富管理已經(jīng)不再是買房炒股那么簡單，而是一種標(biāo)準(zhǔn)的財務(wù)規(guī)劃，海外資產(chǎn)配置將是一個趨勢，越來越多的中產(chǎn)階層開始參與其中。

日本“旅游立國” 二手房翻新做民宿成新商機(jī)

因移民、子女留學(xué)等因素，美澳英是近年來被考慮最多的投資對象國。然而最近一兩年，日本因“旅游立國”新經(jīng)濟(jì)拉動戰(zhàn)略的確立以及逐漸放開民宿市場的政策導(dǎo)向，購置地段好的二手房，裝修翻新后做民宿短租，成為了一項收益頗高的投資。而這樣的新商機(jī)必然引起國內(nèi)投資機(jī)構(gòu)和投資者的關(guān)注。因投資額度相對較低（東京住宅平均價格相當(dāng)于北京的七成左右，且回報率相對穩(wěn)定（不算房屋本身的升值率，東京的長租回報比基本在5-6%之間，短租回報率穩(wěn)定在7-8%之間），這一投資方向更為國內(nèi)的中產(chǎn)階層所偏愛，成為他們進(jìn)行海外資產(chǎn)配置的入口。

日本民宿產(chǎn)業(yè)前景利好 或成為國人海外投資熱點(diǎn)

自2009年開始，日本已多次放寬游客赴日旅游的簽證條件，并將“觀光立國”列為拉動經(jīng)濟(jì)增長的重要因素。據(jù)日本國家旅游局今年一月份發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2015年的訪日外國游客人數(shù)同比增長47%，增至1947萬人，創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄。

就在3月30日，日本政府匯總出上調(diào)全年訪日外國游客數(shù)值目標(biāo)的新觀光戰(zhàn)略，其中提出2020年和2030年目標(biāo)值分別為4000萬和6000萬人次。但與此同時，日本在旅游接待方面面臨的最大問題，便是酒店等住宿設(shè)施短缺。

據(jù)統(tǒng)計，2015年日本整體酒店入住率已達(dá)到82%。“一般來說，80％的入住率被看作是滿負(fù)荷運(yùn)作。按照目前的入境游客增速來看，即使未來只是新增500萬游客，東京及大阪地區(qū)估計將出現(xiàn)客房短缺。”日本瑞銀證券經(jīng)濟(jì)學(xué)家青木大樹表示。在這樣的情勢下，頗能代表日式家居文化的民宿成為訪日人士的熱門選擇。而近日，日政府更解禁了“民宿”規(guī)定。接納游客付費(fèi)住在普通民宅的日本“民宿”服務(wù)將從4月1日起以許可制形式解禁，而日本業(yè)內(nèi)人士更預(yù)計，日本民宿在今年有望全面解禁，以解決日本“住宿難”的問題，這些政策上的支持更為東京大阪等城市黃金地段的民宿運(yùn)營帶來了可觀的收益。

“我們預(yù)計游客將持續(xù)增長，我相信日本政府會進(jìn)一步放開民宿業(yè)。目前，一些日本大型中介公司已經(jīng)開始擴(kuò)張民宿業(yè)務(wù)了。東京或大阪的民宿對于外國投資者來說，也是收益可觀的投資。”青木大樹說。

事實上，從去年開始，就有國內(nèi)客戶咨詢在東京購置公寓經(jīng)營民宿的相關(guān)事宜。更有國內(nèi)客戶在今年春節(jié)后就在東京購置了兩三套公寓，以用來經(jīng)營民宿。除民宿市場的空前火爆外，人民幣處于下行趨勢，日元相對升值，以及2020年東京奧運(yùn)會對東京及協(xié)辦城市的房市利好，亦成為國人投資日本房產(chǎn)的考慮因素。

投資者遠(yuǎn)程操控不便 投資機(jī)構(gòu)及服務(wù)平臺隨之興起

經(jīng)營民宿需要有專門的運(yùn)營和管理，日本當(dāng)?shù)赜泻芏鄬ｉT做民宿管理的公司，但因為語言及地域分隔的問題，對于中國投資者而言，直接和日本的民宿運(yùn)營公司對接還是存在相當(dāng)大的障礙。正是看到國內(nèi)投資者的需求，及現(xiàn)實中這類專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)基本缺失的情況，專門的服務(wù)平臺陸續(xù)開始創(chuàng)立。今年2月，國內(nèi)第一個專門負(fù)責(zé)日本置業(yè)投資及民宿管理的機(jī)構(gòu)“有一居”，就在這個潮流中應(yīng)運(yùn)而生。據(jù)了解，之前正是創(chuàng)業(yè)投資界的一位擁有日本背景的明星投資人，大概正是看到了日本民宿投資的黃金時機(jī)，投資人也開始“下海”創(chuàng)業(yè)。“因為日本房產(chǎn)的投資收益主要靠租賃，所以房源的選擇就非常重要，必須位于商圈附近且交通便利，才能保證高入住率，投資人就可以相對輕松地獲取可觀的收益。”據(jù)悉。在后期短租托管的過程中，投資機(jī)構(gòu)一般來說每月會收取20%～30%的管理費(fèi)，負(fù)責(zé)將房屋推廣到Airbnb等民宿預(yù)訂平臺，并負(fù)責(zé)房屋維護(hù)、清潔、租客溝通等事項。同時，前期從看房、購房、辦理貸款、裝修翻新及后期的長／短租托管，整個流程投資機(jī)構(gòu)都會進(jìn)行管理。