香港房地產(chǎn)的歷史回顧
來源：亞洲購房網(wǎng)作者：亞洲購房網(wǎng)時(shí)間：2016/6/7
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香港房地產(chǎn)業(yè)雖然幾經(jīng)起伏，但一直是香港經(jīng)濟(jì)的支柱之一，占GDP的比重在20%以上，是香港經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”。
戰(zhàn)后至現(xiàn)在，香港房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)明顯的周期性盛衰循環(huán)。第一個(gè)周期是1946年至1959年；第二個(gè)周期是1959年至1969年；第三個(gè)周期是1969年至1975年；第四個(gè)周期是1976年至1985年；第五個(gè)周期是1985年底至現(xiàn)在。每個(gè)周期經(jīng)歷的時(shí)間長短不同，周期最短的約6-7年，最長的是第五個(gè)周期，歷時(shí)19年。
香港人口1946年為60萬人，1949年增至186萬，到1959年超過了300萬，人口的急劇增加使住房需求急增。在港府政策推動及利益驅(qū)動下，上世紀(jì)50年代，大量資本涌入，香港出現(xiàn)了房地產(chǎn)建設(shè)熱潮。到了1958年，房地產(chǎn)市場開始供過于求，房價(jià)、地價(jià)下跌了70%。
1959年開始，香港經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，加上來港的外國人、國際商業(yè)機(jī)構(gòu)增多，對商業(yè)樓宇、住宅的需求增加，刺激房地產(chǎn)業(yè)迅速回升。由于銀行對房地產(chǎn)業(yè)的過度貸款及其他因素，1965年春，香港爆發(fā)了銀行信用危機(jī)，接著房地產(chǎn)價(jià)格暴跌，許多地產(chǎn)公司倒閉，香港房地產(chǎn)業(yè)陷入了戰(zhàn)后第一次大危機(jī)之中，一直延續(xù)到1969年才有所好轉(zhuǎn)。
1969年香港房地產(chǎn)市道逐漸復(fù)蘇，港府于1972年制訂了一項(xiàng)“十年建屋計(jì)劃”，令投資者信心迅速恢復(fù)。但1974年的石油危機(jī)導(dǎo)致香港股市暴跌，又帶動房地產(chǎn)業(yè)全面調(diào)整，香港地價(jià)下跌40%，樓價(jià)下跌了30-40%。
1975年底開始，房地產(chǎn)市場重又回升，港府1976年開始地鐵修建計(jì)劃，提升了城市土地價(jià)值；1978年，又推行“居者有其屋計(jì)劃”(即廉價(jià)屋計(jì)劃)，解決了222.5萬普通市民的住房問題。1977年香港人口超過450萬人，1979年達(dá)到500萬人。需求增加，令樓宇供不應(yīng)求，新興市鎮(zhèn)(屯門、沙田、葵涌等)逐步形成。
承接70年代后期的快速發(fā)展，1981年香港房地產(chǎn)市場達(dá)到高潮，但隨后而來的世界性經(jīng)濟(jì)危機(jī)及中英香港問題談判，令港人出現(xiàn)信心危機(jī)。1982年底，香港樓價(jià)比1981年下跌60%，1983年房地產(chǎn)市場全面崩潰。直到1984年9月，“中英聯(lián)合聲明”簽署后，市場才重新復(fù)蘇。80年代香港房地產(chǎn)業(yè)在70年代的基礎(chǔ)上得到了進(jìn)一步發(fā)展。1990年，港島區(qū)的房價(jià)比1981年上升了一倍以上。不過，1989年之后房地產(chǎn)價(jià)格的急升，給香港房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展埋下隱患。
90年代初期，國際游資及本地炒家開始瘋狂炒買香港房地產(chǎn)，樓價(jià)、地價(jià)飚升，嚴(yán)重脫離居民購買力。從1991年到1997年房價(jià)上升4倍左右，若從1985年房地產(chǎn)市道復(fù)蘇算起，到1997年時(shí)房價(jià)已上升了9-10倍。1997年，香港房地產(chǎn)泡沫破滅，樓價(jià)一路下跌，至2003年中，下跌了70%左右，給香港經(jīng)濟(jì)帶來嚴(yán)重的負(fù)面影響。這一輪周期性上漲歷時(shí)13年，下跌過程達(dá)6年，至2003年底才慢慢有復(fù)蘇的跡象。
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