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商品房空置率是衡量一個(gè)國家房地產(chǎn)業(yè)健康狀況的指標(biāo)。按照國際慣例，商品房空置率合理在5%-10%之間。商品房供求平衡有利于國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。 10%至20%的職位空缺，將采取一定措施確保房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行;嚴(yán)重積壓的商品房空置率在20%以上。

泰國房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)顯著特點(diǎn)是空置率低和租金高。泰國房地產(chǎn)的空置率一般在1.6%至1.8%之間波動(dòng)。與中國房地產(chǎn)市場的空置率相比，它仍然很有吸引力。再加上泰國租金回報(bào)率一直居高不下，它吸引了很多海外投資者，當(dāng)然也受到國內(nèi)投資者的青睞。

根據(jù)全球房地產(chǎn)指導(dǎo)方針，泰國已將東南亞的目的地列入其中，這是大城市租金收益率中投資租金高的首選。泰國的租金回報(bào)率為6.49%，在東南亞國家的租金回報(bào)率排名第三。

并不是說一個(gè)國家的租金回報(bào)率很高，你可以選擇隨機(jī)的來源。不同的城市/不同的地區(qū)/不同的功能可能會(huì)對租金收益產(chǎn)生影響;因此，當(dāng)選擇在泰國投資房地產(chǎn)時(shí)，不同城市的租金收益會(huì)有所不同，每個(gè)房產(chǎn)的空置率將會(huì)是相同的差異。

No.1 泰國投資首選曼谷

空置率低，租金回報(bào)率高，升值穩(wěn)定

曼谷作為泰國首都，自金融危機(jī)后，泰國房產(chǎn)市場基本屬于穩(wěn)步上升去的趨勢，漲幅度均可在8%-10%之間，曼谷的房產(chǎn)租賃市場收益回報(bào)率以市中心為主，平均的出租回報(bào)率可達(dá)7-9%，而相對于曼谷外圍地區(qū)而言，曼谷的房產(chǎn)市場平均回報(bào)可穩(wěn)定在5-7%之間徘徊，而在調(diào)查房屋空置率中，由于曼谷作為泰國的首都，客流量最為集中的第一站，對于海外的租客來說，曼谷的租賃市場特別活躍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過馬來西亞及新加坡等鄰國的投資回報(bào)率。為此當(dāng)?shù)氐?ldquo;包租公”或“包租婆”們可謂賺了個(gè)盆滿缽滿。

在曼谷發(fā)布分析報(bào)告稱，自2015年開始，平均在曼谷購房中端樓盤出租一房依照30平方左右計(jì)算的調(diào)查中，從往年的月租金在5000泰銖-9000泰銖到2016年底都轉(zhuǎn)變平均月租金在12000-15000的高昂價(jià)格。而在高端住宅市場中，最低租金也從30000泰銖起步，高則達(dá)到了50000-60000泰銖不等;除此之外外圍區(qū)域的地段如湄南河以外的吞武里舊王朝以及Sukhumvit bang na(邦納)以外的房屋租金，由于近幾年曼谷的城市發(fā)展加上交通的建設(shè)，最主要的曼谷以增加外國游客的數(shù)量，更多的歐美背包客追尋低租金，都紛紛往外圍的圈子尋找出租屋，迫使以往的幾千珠的租金在此基礎(chǔ)上提高!

曼谷的市中心加上素坤逸(Sukhumvit )無疑是一個(gè)外國人士熱愛的地段。這里寸土寸金，高聳林立于此的住宅公寓都是屬于豪華水平，價(jià)格也絕對是全曼谷數(shù)一數(shù)二。

對于全曼谷唯一一條類似北京長安街的Sukhumvit大道是其中一個(gè)最重要的商業(yè)區(qū)域，這里擁有頂級(jí)的購物娛樂城，景點(diǎn)，高端寫字樓，會(huì)展中心，酒店，高端住宅，唯一輕軌主干道等。根據(jù)曼谷房產(chǎn)的市場的調(diào)查顯示，國內(nèi)外業(yè)者，新設(shè)立公司，歐美高企等等，這一片區(qū)域的城中城將是最集中的地段，這里的商業(yè)，零售業(yè)空間租金高昂，回酬可觀，此地區(qū)的住宅產(chǎn)業(yè)，一般根本不愁沒有需求。

綜上所述，曼谷不管是市中心的的房產(chǎn)還是軌道沿線的房產(chǎn)都有相對應(yīng)的需求人群;只是從保值角度思考，核心地段的房產(chǎn)更穩(wěn)妥。

No.2 芭提雅

淡季旺季租金回報(bào)，動(dòng)態(tài)變化明顯

除了曼谷之外，排名第二的當(dāng)屬濱海城市芭堤雅。如果國內(nèi)的三亞，年底旺季高中低檔賓館個(gè)各個(gè)爆滿，海邊人山人海。淡季在過去則是另外一片景象了，其實(shí)反而更適合度假旅游。

生活在泰國的人一般都是生活在曼谷，工作在曼谷，買房的話還是首選在曼谷，而芭提雅則是本土人們的周末度假休閑的模式，每周工作一段時(shí)間后，一家人都是習(xí)慣性的開車前往芭提雅(曼谷開車至芭提雅僅40分鐘)，而相對于芭堤雅房產(chǎn)來說則是由歐美人士為主。近幾年，國內(nèi)人去度假和投資的趨勢也越發(fā)明顯，挽手海邊漫步的國人也是屢見不鮮了。

芭堤雅房產(chǎn)市場不管是租賃市場上還是租金上都有所區(qū)別，一如既往的“海景房”是一個(gè)被頻繁炒作的概念，類似芭提雅這樣的海濱城市也是房價(jià)躥升最快、泡沫最為嚴(yán)重的區(qū)域。投資的熱潮，驅(qū)動(dòng)著海內(nèi)外各地的投資客奔赴海邊，買下一套或者數(shù)套一年也住不上幾天的海景房。從三亞到芭提雅，動(dòng)輒是撲面而來的大項(xiàng)目，在海岸線上產(chǎn)生了驚人的住宅供應(yīng)量。自然的，加上淡季旺季的明顯分布，芭提雅海岸線上便出現(xiàn)了很多沒有燈光的建筑物，加之隨著常年的海風(fēng)腐蝕，建筑物在壽命上也會(huì)有所減少。

而對于芭提雅房產(chǎn)價(jià)格而言，芭提雅wong amat和pratumnak hil以及芭提雅市中心的公寓市場價(jià)格最為突出，在過去兩年，平均可在135000泰銖/m2， 在2017開始，隨著2016年很多外國投資客對泰國房產(chǎn)的熱捧，以及芭提雅的城市規(guī)劃，使得芭提雅公寓市場進(jìn)入一個(gè)價(jià)格飆升的狀態(tài)。

綜上所述，芭提雅的房產(chǎn)投資，需要更多的篩選和評(píng)估判定;首要考慮房產(chǎn)的地段，其次是房產(chǎn)的定位是旅游區(qū)還是居住區(qū);再其次就是要整體考慮租金回報(bào)率，畢竟芭提雅是以旅游帶動(dòng)整體的房產(chǎn)，而旅游本身具有的特性如流動(dòng)性大/受季節(jié)性的周期影響等因素要關(guān)注。

No.3 清邁養(yǎng)老度假區(qū)

價(jià)格漲幅趨勢明顯

清邁有泰國北部的盛名，是泰國的后起之秀，除了很多外國人在曼谷提到的最古老的養(yǎng)老金是清邁，因而成為歐美投資的新寵和香港“，因?yàn)橥鈬�投資者加上清邁旅游需求增加了清邁的物業(yè)數(shù)量，并使得清邁作為外國投資者的熱門投資退休金看起來很有吸引力。”海外媒體如美國赫芬頓郵報(bào)(Huffington Post)在美國已經(jīng)表明泰國清邁被列為東南亞地區(qū)最炙手可熱的房地產(chǎn)養(yǎng)老金近兩年投資目的地之一已超過馬來西亞和新加坡，以及歐洲和美國等國家，現(xiàn)在成為東南亞最高的養(yǎng)老金亞洲，而對于清邁的房價(jià)和租金回報(bào)到底應(yīng)該是什么樣?

清邁的氣候冬季溫暖，夏季涼爽，氣候舒適。在正常的日子里，基本的天氣可以看到數(shù)千英里。此外，清邁享有長壽之鄉(xiāng)的美譽(yù)。清邁是離中國最近的城市，云南西雙版納最近。在外國城市有許多中國人，即使在清邁生活時(shí)，清邁也能說中文。毫無疑問，這對于許多為清邁老人而來的中國投資者來說并不是最大的收益。

說起清邁的價(jià)格，其實(shí)并不高，根據(jù)地區(qū)分布情況不同，位于古城中心和長康夜市的房價(jià)較高，幾年前的初期價(jià)格是在5萬-6萬泰銖/平方米左右，泰國房地產(chǎn)市場熱潮現(xiàn)已炙手可熱，該地區(qū)的價(jià)格開始達(dá)到75,000泰銖/平方米至100,000泰銖/平方米。在外部月租中，除了古城區(qū)購物區(qū)的高價(jià)外，尼曼路新興區(qū)域的租金高達(dá)2-3萬銖(一個(gè)房間)，但是對于房地產(chǎn)價(jià)格和月租與國內(nèi)一線城市中心相比，該地區(qū)價(jià)格與清邁房地產(chǎn)價(jià)格相比非常低，平均凈收益率也穩(wěn)定在4%-6%之間。

綜上所述，清邁房地產(chǎn)適合小投資者手中，并有意長期增持投資者;另外，清邁已經(jīng)有了輕軌規(guī)劃，加上曼谷高鐵建成并繼續(xù)對清邁游客的年增長率產(chǎn)生積極影響，清邁地價(jià)上漲趨勢，投資清邁是否租賃或投資，將會(huì)有很好的回報(bào)。