購買公寓并不像買獨(dú)立式住宅，因?yàn)楣⑹谴笮徒ㄖ囊徊糠帧Ｔ摌I(yè)主協(xié)會(huì)（管理組合，或kanri Kumiai的）是一個(gè)公寓大樓的管理機(jī)構(gòu)，它是用于建筑的公共區(qū)域維護(hù)和照顧性質(zhì)的整體法律責(zé)任。一個(gè)好的房主協(xié)會(huì)確保以持續(xù)的方式來照顧建筑，而不是等待事情瓦解。
有公寓章程（“公司章程”，規(guī)約 kiyaku），這是表示所有共同業(yè)主在建筑物的權(quán)利和義務(wù)的規(guī)則。章程的一些內(nèi)容是強(qiáng)制性的，其中一些可以通過房主協(xié)會(huì)的表決來改變。例如，根據(jù)“日本公寓法”，每年至少要舉行一次房主協(xié)會(huì)會(huì)議。
雖然也有例外，對(duì)于房主協(xié)會(huì)的投票通過，總體上至少50％的所有個(gè)人共同擁有者和共有人擁有公寓總面積至少50％的所有權(quán)，必須同意。公寓業(yè)主擁有基于每個(gè)財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的投票權(quán)，以及其在建筑物中的私有區(qū)域的相對(duì)大小。
這意味著許多少數(shù)共有人可以共同投票，阻止一個(gè)或多個(gè)共同擁有者持有該建筑物總面積50％以上的共同所有者的行為，但一個(gè)或幾個(gè)共同所有者持有超過50％區(qū)域也可以阻止所有共同擁有者的投票。
公寓特有的成本和問題
以下是在日本購買公寓物業(yè)時(shí)應(yīng)該注意的一些費(fèi)用和問題。
修理儲(chǔ)備基金
在大多數(shù)情況下，有一個(gè)特殊的一次性支付買方必須在購買時(shí)支付到維修儲(chǔ)備基金。在東京地區(qū)，通常約為40萬日元，但具體數(shù)額取決于多大的因素，如建筑多大，公寓每坪 （昂坪等于3.31平方米）等等。公寓有定期的維修保留費(fèi)，所以當(dāng)時(shí)需要進(jìn)行大規(guī)模的翻修，已經(jīng)有一些錢已經(jīng)儲(chǔ)蓄起來。所有共同擁有者在進(jìn)行翻新時(shí)也可能會(huì)收取額外費(fèi)用。
管理費(fèi)
管理費(fèi)通常是每月10,000-20,000日元，這取決于建筑物的大小和年齡等，但是這些費(fèi)用會(huì)隨著時(shí)間而改變。更昂貴的物業(yè)有更高的管理費(fèi)用。費(fèi)用按每個(gè)所有者支付，所以如果您的賣家在轉(zhuǎn)賬時(shí)沒有付款，您可能會(huì)有不可預(yù)見的責(zé)任。管理費(fèi)（和維修保留費(fèi)）的數(shù)額將取決于您在公寓大樓的相對(duì)大小。較大的公寓業(yè)主需要支付更高的費(fèi)用。
修理預(yù)留費(fèi)用
維修保養(yǎng)費(fèi)每月平均在5,000元至15,000元之間，但這些費(fèi)用可能會(huì)隨時(shí)間變化，而更貴的物業(yè)則有更高的維修費(fèi)用。對(duì)于較舊的建筑物，這些數(shù)額可能會(huì)更多（為重大翻修作準(zhǔn)備）。費(fèi)用由共同所有者支付，所以如果你的賣家沒有付款，你可能會(huì)有不可預(yù)見的責(zé)任。
其他需要注意的問題
房主協(xié)會(huì)的會(huì)議和會(huì)議記錄可能只有日文，而外國(guó)人可能很難遵守。缺席的共同業(yè)主有時(shí)需要聘請(qǐng)代表出席參加房主協(xié)會(huì)會(huì)議。
如果您在較舊的房產(chǎn)中購買公寓，那么在幾年內(nèi)有可能需要拆除建筑物，并且建造新的建筑物。這是一個(gè)房主協(xié)會(huì)投票的事情，批準(zhǔn)的比例高于正常的多數(shù)規(guī)則。當(dāng)一些共有者沒有額外的資金來支付全部拆除和重建時(shí)，可能會(huì)陷入僵局。
作為一般規(guī)則，朝南的公寓更有價(jià)值，因?yàn)樗鼈儷@得最多的陽光。另外，高樓層的公寓更有價(jià)值，因?yàn)檫@里可以看到城市的美景。較低樓層的公寓更容易受到犯罪的影響，更受街道噪音的影響。
請(qǐng)記住，一些開發(fā)商喜歡在建筑物新建時(shí)設(shè)置異常低的管理和維修保留費(fèi)，只有在建筑物填滿后才更換它們。通常收費(fèi)是遞增的，年紀(jì)越大的建筑物，管理公司有時(shí)會(huì)堅(jiān)持要收取較大的費(fèi)用。
要問的問題
以下是您在進(jìn)行盡職調(diào)查時(shí)需要考慮的其他事項(xiàng)和問題。
1、是否包括停車位？是否有額外的費(fèi)用？
2、公用事業(yè)單獨(dú)計(jì)量？
3、有沒有獨(dú)立的行李箱？是否有額外的費(fèi)用？
4、有沒有重大的裝修計(jì)劃或討論？
5、檢查建筑保險(xiǎn)單，確保公共區(qū)域有保險(xiǎn)
6、儲(chǔ)備基金目前的余額是多少？房主協(xié)會(huì)是否有專門的貸款？欲了解更多信息，請(qǐng)查看房主協(xié)會(huì)的損益表和資產(chǎn)負(fù)債表的副本
7、物業(yè)維護(hù)得如何？查看該物業(yè)的長(zhǎng)期修繕計(jì)畫書chouki keikakusho長(zhǎng)期資本支出計(jì)劃
8、附例允許寵物嗎？
9、賣家是否為過去的管理費(fèi)/維修保留費(fèi)付款？大樓里的所有共同業(yè)主都付了多少錢？
10、房間的大小是否均勻，還是有些太小，難以使用？是否有不尋常的平面圖（例如通過廚房的外部門口）？
11、在填海的土地上的建筑物？房主協(xié)會(huì)是否有權(quán)在未來重建該建筑物，還是存在某種法律限制？（既存不適格kizonfutekikaku ' 高架建筑'是指在建筑標(biāo)準(zhǔn)法建筑時(shí)是合法的建筑物，但由于法律的變化，今天是不允許建造的。目前使用（他們是“祖父”），但是他們被限制不被重建或添加到現(xiàn)在的代碼中。）
12、鄰居是否吵鬧？附近有高速公路嗎？
13、那里有幾臺(tái)電梯？有緊急電梯嗎？
14、你對(duì)建筑物周圍的土地有什么權(quán)利？
15、這座建筑是否設(shè)計(jì)用來抵抗地震？
16、該建筑是否有健身房，游泳池或禮賓服務(wù)？
日本有些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會(huì)試圖推動(dòng)買家做出快速購買決定。如果房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人說他們知道市場(chǎng)上的所有房產(chǎn)，那么就應(yīng)該帶上一點(diǎn)鹽。
如果代理試圖通過說“有其他買家感興趣”這樣的東西來逼迫你買東西，那么也許你應(yīng)該考慮和另外一個(gè)代理討論你的計(jì)劃。購買新住宅是一項(xiàng)巨大的投資，并且為了幫助指導(dǎo)您完成整個(gè)過程，您可以到處尋找合適的人。慢慢來，做一個(gè)適合你的決定。
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