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到日本買買買的中國人越來越多了，我去年接待了5次來日本旅游的親朋好友，人均消費超過50萬日元，約合人民幣3萬元。

十幾萬的電飯煲眼都不眨一下就拿下，電器一車一車的往酒店搬。

要知道，這么貴的電飯煲，日本人都不會輕易問津，我自己用的還是16年前來日本時買的，價格1.5萬日元。

當然也不是我摳門，誰叫它不壞呢？

人民幣這么強勁，國內的朋友也忍不住想在日本做點投資。我被問到的最多的，就是日本的房地產。

日本經歷了90年代的泡沫經濟，房價跌到了低谷，一直沒怎么漲，現在房貸利率降到了0.625%，又有東京奧運會的利好消息，可以說是抄底的好時機。

而2014、2015年，也確實有很多的企業、富豪來日本抄底。

舉幾個例子，早在2014年后期和2015年前期，新加坡和中國的投資公司，就分別買下了位于東京站和目黑站附近的大型房地產。

我國內朋友的老板，也在同一時期買下了東京的兩棟寫字樓，還在公司內部專門成立了管理日本房產的部門，足見日本房產投資的火熱。

不過，我并不建議國內朋友來日本買房，除非你的資金多到沒處花。

你可能會說這么大好的形勢，你這家伙為什么攔著我發財。但是在日本買房，想獲得很高的回報率，是不太實際的。

首先就是日本政府在樓市泡沫破裂時受過傷，對于房價非常謹慎。如果漲幅太大，肯定會出政策抑制。

而且，2014-2015年大量外資投資日本房產，價格已經炒得比較高了。

最不容忽視的是，日本人口長期負增長，人越來越少，這是一把懸在日本房價上的達摩克利斯之劍。

而對國人來說，就算你想買房，也有很多現實的困難。

首先是，外國人在日本買房產的門檻太高。沒有長期居住權的外國人在日本是禁止貸款買房的，必須付全款，這么低的房價利率，你享受不了。

外國人在日本買房還有個很高的門檻，就是缺乏準確的、可信賴的房地產情報。

沒有對當地的足夠了解，想要找到回報率高的投資型地產，是一件非常困難的事。你跟我說沒關系，找中介就行了，我送你兩個字，呵呵。

你人生地不熟，語言又不通，非常明顯的一頭肥豬，中介為什么不宰？

我來日本這么多年，在中介那里也吃過不少虧，就不細說了。

那么，就算你能克服以上困難，日本房產的回報率，值得你漂洋過海來投資么？

在日本如果回報率超過7%就可以被稱為優良資產，超過10%就是搶手貨，非常難找到。投資型房產出租的年回報率平均在5%左右（已扣除年要交的房產稅和中介的手續費）。

如果你覺得回報率能接受，別急，我還沒跟你說房屋折舊率這件事呢。

和國內購房不同，日本買房不僅購買了房屋，也購買了土地。單元房的土地面積，是根據房屋面積占總建筑面積的比例算出的。

比如，我前兩年買的房子，土地面積就是6415/790363 x 1483.67平方米=12.042平方米。

我這套房子的土地價格是1608萬日元／12.042平方米=133萬日元／m²，約合人民幣7.7萬元/m²，合同寫得很清楚。

在日本房價上漲，指的是土地價格上漲。而土地上的房子，是消費型財產，入手那一瞬間就開始折舊的，價格不斷下降。

如果哪天地震一下，給你房子上震條裂縫，這個折舊率就刷刷的漲。而在日本，房子如果折舊，房租價格也要跟著下降。

而且，房租回報屬于工資外收入，超過一定金額要交稅。

這還沒完呢，當你賣房的時候，如果房價大漲，利潤還要再收20.315%的出售利潤稅。

是誰說資本主義國家是資本家天堂的？

肯定有人會說，我不賣，就打算作為遺產傳給兒孫，那遺產稅會搞的你更虧。日本有句老話，房產傳3代。也就是說傳3代以后，遺產稅就相當于房產價值。

很多日本人在父母去世之后，交不起遺產稅，不得不買掉房子來繳稅。

當然投資日本房地產也不是不能賺錢，但要看你的專業眼光和運氣。

我在北海道旅游時，碰到這么一位朋友。幾年前日本二線城市甲府市車站附近蓋新樓，她就賣掉了國內的閑置房產，花3000多萬日元，約人民幣180萬，買下了最高層的3室一廳。

現在一個月房租能有13萬日元，她就拿著這錢周游日本。

在這種日本的二線城市能拿到這樣的租金，實屬不易。她能這么順利，主要是她妹妹在當地定居20年，從事的職業又是房產中介，幫忙選了個好房。

而且她的心態好，房價不漲無所謂，以后搬到日本來養老。而日本房產作為保值養老的投資，還是不錯的，可以考慮。

如果你手上的錢真有富余，對日本房地產有信心，并且又有做外盤的渠道，其實可以不必直接在日本買房，而是買一些專門投資日本房地產的基金、或者信托。

我自己就入手了一點日本的房地產信托（就不給出明確名稱了）。這只信托是每月分紅，這樣即使價格不走高，拿一點分紅也是好的，它以往幾年的分紅都保證在年10%上下，扣除購買費用和稅，也能保證有7%左右。

這樣的投資回報，和直接投資房產不相上下，占用的資金量少，流動性又高，何樂而不為呢？

當然，說了這么半天，不是勸國內的朋友來日本買信托。我還是認為，國內的朋友與其花時間花精力跳出來做外盤，不如安安心心在國內買熟悉、安全的產品，這才是正道。

量力而行，有人氣的投資未必就是適合自己的投資。

如果你手上再有閑錢，就趕緊來日本玩玩玩，買買買，享受一下日本人的貼心服務，沾沾強勢人民幣的光。

低日元匯率的黃金期可能還會持續一段時間，但是持續多久就說不準了。不僅要看日本央行，還要看中國政府的臉色。