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大家都知道日本東京是一座世界知名的大都市，這里不僅是世界的金融中心，而且在世界政治舞臺上也是扮演了很重要的角色，但是就是這樣一個火熱的區(qū)域在過去的幾十年間東京的房價竟然未大幅度上漲，這究竟是為什么呢?

有人提出，日本是個人口負(fù)增長的國家，房價當(dāng)然會跌，實際不是這樣的，日本與其它國家一樣，也經(jīng)歷了“回歸城市”潮。位于東京中心地段、面積20平方公里、寸土寸金的彈丸之地港區(qū)，過去20年總?cè)丝趶?4.5萬增至24.1萬，大約增加了10萬人，大幅增長66%。

《金融時報》東京分社社長羅賓•哈丁認(rèn)為根源是多虧了當(dāng)初的樓市泡沫，否則東京就會與現(xiàn)在的倫敦和舊金山一樣束手無策。

一方面，城市按不同功能劃分為商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)以及住宅區(qū)。商業(yè)區(qū)可按業(yè)主自己意愿建房：東京的高招之一就是在原先繞東京灣的工業(yè)區(qū)不斷興建高層公寓樓。但在低層住宅區(qū)，建房則有著嚴(yán)格限制，很難獲得重新規(guī)劃的權(quán)限。

在分區(qū)規(guī)劃下，土地所有者擁有很多權(quán)力。事實上，日本憲法規(guī)定“擁有或持有的物權(quán)神圣不可侵犯”。私人開發(fā)商不能強迫業(yè)主出售土地;地方政府也不能阻止個人開發(fā)土地。

另一方面，上世紀(jì)90年代，地產(chǎn)商的不良貸款使日本金融機構(gòu)瀕臨崩潰，于是政府放松了樓市開發(fā)政策，最終以2002年出臺《城市復(fù)興法》而告終。該法給重新分區(qū)規(guī)劃大開綠燈。寫字樓地塊重新規(guī)劃為住宅區(qū)。

過道與公共用地不計入公寓房建筑面積，導(dǎo)致公寓樓在現(xiàn)有區(qū)劃內(nèi)越建越高，而如今正在討論中的議案則允許業(yè)主重建更大面積的住房，前提是他們必須拆掉按昔日地震標(biāo)準(zhǔn)建造的房屋。

這條法律從中央政府自上而下貫徹落實，允許業(yè)主拆舊建新意味著他們能很快從中獲利。“城市規(guī)劃法以及建筑法都由中央政府制定——甚至微小細節(jié)都寫入了全國性法律。”岡田說，“地方政府在房屋開發(fā)方面，基本沒啥發(fā)言權(quán)。”

這樣，宏觀微觀相結(jié)合，即便2014年，總?cè)丝?330萬、幾無空余建筑用地的東京都新開工住房數(shù)為142417戶，超過了整個加州的許可建房數(shù)(83657戶)，也超過了英國全國(總?cè)丝?430萬)的新開工數(shù)(137010戶)。

也許就是大量的在建房屋建設(shè)，間接的抑制了房價的上漲，而且新開工的住房建設(shè)也是在不斷增長，所以與西方的一些大城市比如洛杉磯等城市相比，東京的房價基本是在原地踏步，這也是日本政府的一大政績。