在泰國(guó)購(gòu)買(mǎi)計(jì)劃外的物業(yè)
泰國(guó)的預(yù)建工程并不少見(jiàn)。盡管經(jīng)濟(jì)略有下滑，泰國(guó)目前房屋和公寓發(fā)展激增。外國(guó)投資者對(duì)這些項(xiàng)目的需求仍然很強(qiáng)勁，特別是傳統(tǒng)的流行市場(chǎng)，如曼谷，普吉島，芭堤雅和華欣。
這在泰國(guó)并不例外，因?yàn)槭澜缙渌貐^(qū)多年來(lái)一直以其極具吸引力的低買(mǎi)入和賣(mài)出高風(fēng)險(xiǎn)的方式接受了前期投資。不管這種趨勢(shì)如何，為了保護(hù)您未來(lái)的投資和興趣，在泰國(guó)進(jìn)行這種收購(gòu)時(shí)，在泰國(guó)購(gòu)買(mǎi)建筑前財(cái)產(chǎn)時(shí)，還有一些需要注意的事項(xiàng)。
什么是施工前收購(gòu)？
首先，施工前房地產(chǎn)收購(gòu)是在施工過(guò)程的早期購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的做法。
開(kāi)發(fā)商正在向客戶出售這些未來(lái)物業(yè)，以便為開(kāi)發(fā)本身提供資金。
另一方面，一旦土地被細(xì)分，所有的基礎(chǔ)設(shè)施和便利設(shè)施已經(jīng)到位，客戶就會(huì)對(duì)這個(gè)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行銀行貸款。
購(gòu)買(mǎi)建筑前的物業(yè)肯定有優(yōu)勢(shì)，例如相對(duì)優(yōu)惠的價(jià)格，選擇在項(xiàng)目中選擇更具吸引力的情節(jié)或開(kāi)發(fā)商為早期買(mǎi)家提供的其他額外獎(jiǎng)勵(lì)措施。
你應(yīng)該像任何物業(yè)收購(gòu)一樣：
對(duì)施工前的開(kāi)發(fā)進(jìn)行適當(dāng)?shù)谋M職調(diào)查也不例外，非常重要。事實(shí)上，這樣做是謹(jǐn)慎的。
通常很容易陷入購(gòu)買(mǎi)興奮和開(kāi)發(fā)商的銷售情況，但總是重要的是要知道您將要購(gòu)買(mǎi)什么。
除了所有權(quán)契據(jù)之外，您還可以查看開(kāi)發(fā)人員的歷史記錄，財(cái)務(wù)狀況或者他們以前開(kāi)發(fā)的任何項(xiàng)目。
您可以檢查開(kāi)發(fā)商是否申請(qǐng)了開(kāi)發(fā)所需的任何必要許可證，或者是否對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了環(huán)境影響研究，因?yàn)檫@些許可證可以根據(jù)泰國(guó)法律為您提供一些自動(dòng)保護(hù)。
您還可以對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)價(jià)值和成本進(jìn)行調(diào)查，或者您可能希望有獨(dú)立的測(cè)量師為您評(píng)估財(cái)產(chǎn)或項(xiàng)目，并將其與開(kāi)發(fā)人員給您的數(shù)據(jù)進(jìn)行比較。
這些只是在與開(kāi)發(fā)人員簽訂任何合同之前可以做的一些事情，以保護(hù)您未來(lái)的投資。
泰國(guó)契約文化
有趣的是，泰國(guó)的合約方式與其對(duì)締約方之間的關(guān)系的文化重要性有關(guān)。
回到家里，我們對(duì)紙上寫(xiě)的是什么，而在泰國(guó)呢，更加重視關(guān)系本身。在與國(guó)際客戶打交道的多年中，泰國(guó)已經(jīng)轉(zhuǎn)而采用更為全面的文件形式。
“波士頓律師”的合同起草風(fēng)格可能在這里仍然無(wú)法正常工作，泰國(guó)方面仍然常常向您提供所有類型事項(xiàng)的2至3頁(yè)類型的合同。這是基于傳統(tǒng)，合同只是原則的綱要。
我們更習(xí)慣于將合同視為詳盡列出所有可能性和意外情況的權(quán)利和義務(wù)。所以在處理泰國(guó)的合同時(shí)，記住這一點(diǎn)可能是很好的，但是如果你與他們的關(guān)系很好，你通常會(huì)發(fā)現(xiàn)他們可以很適應(yīng)修正案。
一些外國(guó)管理的開(kāi)發(fā)商傾向于提供一個(gè)更全面的合同，我們?cè)谖鞣礁?xí)慣。然而，他們?nèi)匀粌A向于提供對(duì)買(mǎi)方有很大偏見(jiàn)的合約，而不是我們習(xí)慣于回家的“平衡和公平”的方法。
您是否應(yīng)當(dāng)從當(dāng)?shù)鼗驀?guó)際開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買(mǎi)。
在施工前合同中要注意什么？
在施工前的合同中必須滿足一些最低要求，以盡量減少任何風(fēng)險(xiǎn)。這些都是應(yīng)包括在每個(gè)施工前的合同中的一些基本要素：
大體時(shí)間
一個(gè)協(xié)議應(yīng)該有一個(gè)明確規(guī)定建設(shè)起始日期和完成日期的時(shí)間框架。
檢查任何擴(kuò)展條款，通常給開(kāi)發(fā)人員幾個(gè)月的時(shí)間來(lái)完成，而不產(chǎn)生任何處罰。
價(jià)錢(qián)
協(xié)議應(yīng)明確規(guī)定價(jià)格，付款條件和付款方式。理想情況下，在施工協(xié)議中，應(yīng)將其列為時(shí)間表。
也應(yīng)以每平方米或平方尺的單位計(jì)算，因?yàn)榈貕K面積在完成后可能會(huì)警惕。警惕您沒(méi)有與開(kāi)發(fā)人員討論的額外費(fèi)用。
付款處罰
檢查您的付款違約罰款是不是太繁重。
諸如立即解除合同和保留您已經(jīng)支付的款項(xiàng)的條款并不罕見(jiàn)，但應(yīng)該有一段時(shí)間來(lái)補(bǔ)救此違約。
開(kāi)發(fā)人員的默認(rèn)值
如果由于破產(chǎn)或其他原因，開(kāi)發(fā)商未能完成施工，請(qǐng)確保您獲得全額退款。
晚完成
如果完成時(shí)間遲到，應(yīng)給予您一個(gè)買(mǎi)方的處罰。
這通常從完成后的最終付款中扣除。
泰國(guó)的懲罰率差異很大，雖然公寓的每日最低罰款是單價(jià)的0.01％。對(duì)于家庭和別墅，罰款往往是每天3,000泰銖至5,000泰銖。
建筑規(guī)格
合同中應(yīng)列出所有正在使用的材料，包括其質(zhì)量，數(shù)量和型號(hào)。通常情況越詳細(xì)越好。
謹(jǐn)慎的替代條??款，使開(kāi)發(fā)商有權(quán)用“相似或更好的質(zhì)量”項(xiàng)目替換某些材料，如果該材料的價(jià)格增加。
確保這樣一個(gè)條款是以某種方式起草的，以便就此事作出最后決定。
建筑平面圖
確保主文件附有平面圖。
再次警惕協(xié)議中的條款，允許開(kāi)發(fā)商“修改”平面圖，但保持與所商定的計(jì)劃相似。
您會(huì)想知道這些偏差是否輕微，并且應(yīng)該起草該協(xié)議以反映這一點(diǎn)。
獻(xiàn)技
確保在談判或協(xié)議開(kāi)始時(shí)，它規(guī)定開(kāi)發(fā)商是有關(guān)土地的合法擁有者。
如果不這樣做，你應(yīng)該處理細(xì)節(jié)問(wèn)題，或者通過(guò)插入語(yǔ)言（如果開(kāi)發(fā)人員目前不擁有所有權(quán)）來(lái)增加附錄，該協(xié)議可能會(huì)被全部退款由買(mǎi)方撤銷。
分配
許多事情在將來(lái)會(huì)發(fā)生，所以如果你的計(jì)劃改變，有一個(gè)“退出條款”是有用的。
轉(zhuǎn)讓條款允許您將協(xié)議的義務(wù)轉(zhuǎn)移給第三方。
請(qǐng)注意開(kāi)發(fā)商對(duì)此行動(dòng)的管理費(fèi)用。如果市場(chǎng)有利，轉(zhuǎn)讓條款也可能允許您選擇“翻轉(zhuǎn)”財(cái)產(chǎn)。
替代性糾紛解決
無(wú)論您是多么小心，還是與開(kāi)發(fā)人員的關(guān)系有多好，都可能會(huì)出現(xiàn)爭(zhēng)議。
該協(xié)議應(yīng)有仲裁條款，以解決任何爭(zhēng)議。
與法庭訴訟相比，仲裁通常成本較低，正式。
在泰國(guó)的法律執(zhí)業(yè)者審查合同總是一個(gè)好主意，無(wú)論是用英文還是泰文撰寫(xiě)。與施工前收購(gòu)有關(guān)的許多意料之外的問(wèn)題。但是，如果進(jìn)行適當(dāng)?shù)谋M職調(diào)查和研究，并伴隨著合理的合同，那么在做出這個(gè)決定投資時(shí)，你將會(huì)處于更好的位置。
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