新加坡購(gòu)房 - 你應(yīng)該知道什么？
每個(gè)人都想知道如何從買賣物業(yè)賺取收益或賺取租金。但是，如果你看到關(guān)于物業(yè)出售300臺(tái)的消息，500臺(tái)，以確定這是否是正確的購(gòu)買時(shí)機(jī)。
如果你聽說有“10個(gè)項(xiàng)目，每個(gè)由300個(gè)單位組成 - 完全賣完了怎么辦？
你確定市場(chǎng)已經(jīng)恢復(fù)了嗎？
然后你跳進(jìn)去購(gòu)買，也許可以為物業(yè)過度支付。你會(huì)長(zhǎng)期等待，可能會(huì)失去很多資本。
其他未報(bào)告的銷售緩慢的情況呢？你聽說過嗎 請(qǐng)記住，市場(chǎng)有慶祝成功的習(xí)慣，我們談?wù)摵玫氖虑椋@傾向于傾斜觀點(diǎn)。被燒的人不要吹噓。
出售3,000臺(tái)（10×300臺(tái)），這是一個(gè)很好的結(jié)果嗎？
它應(yīng)該取決于每年的收購(gòu)消費(fèi)趨勢(shì)（已售）。如果物業(yè)銷售的年收入率為10,000單位，市場(chǎng)只能移動(dòng)3000單位（賣出），剩下的市場(chǎng)就會(huì)再次出售2000臺(tái)，總共5000臺(tái)，然后你會(huì)看到市場(chǎng)錯(cuò)誤？
讓我們回顧另一個(gè)標(biāo)題：“2017年度年收費(fèi)率5000，相比年平均10,000單位”。
你對(duì)這個(gè)標(biāo)題感到更負(fù)面？
他們都是同樣的事情，他們不是說謊，而是報(bào)告一次小小的成功的頻率給人一種非常成功和不斷上升的市場(chǎng)的印象。
為了正確了解市場(chǎng)，我們需要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)哪M，以捕獲所有的投入和產(chǎn)出。
新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng) - 模式
一個(gè)合適的模型應(yīng)該盡可能地盡可能地捕獲所有的輸入和輸出。
物業(yè)供應(yīng)來自哪里？
原始土地
補(bǔ)助計(jì)劃反映在總綱圖，土地面積，已劃區(qū)及未劃區(qū)的用地范圍內(nèi)，政府土地銷售 - 儲(chǔ)備單，政府土地銷售確認(rèn)名單，投標(biāo)及獲獎(jiǎng)項(xiàng)目及土地面積及地積比率。物業(yè)供應(yīng)也部分由其所在的土地決定。
例如，土地土地測(cè)試適用于較高的地積比率，并且根據(jù)總體規(guī)劃，可以提供更多的供應(yīng)。
開發(fā)商 - 本地和外國(guó)開發(fā)商積極投標(biāo)
開發(fā)商然后競(jìng)標(biāo)土地。新加坡是外國(guó)開發(fā)商可以參與投標(biāo)的開放市場(chǎng)，這意味著土地將永遠(yuǎn)以最優(yōu)價(jià)格出售。進(jìn)入市場(chǎng)的供應(yīng)量取決于開發(fā)商認(rèn)為可以出售的物業(yè)。
土地的定價(jià)和規(guī)模
雖然收入停滯不前，開發(fā)商唯一可以匹配您的可承受性價(jià)格點(diǎn)仍然賺錢的方法是使單位更小。因此，樓價(jià)可能保持穩(wěn)定，而每平方英尺的價(jià)格則繼續(xù)上漲。
2017年新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)模型與展望（2017年1季度），URA，MOM，HDB，SLA，JTC，Singstat，Spring，iCompareLoan.com
使用此信息圖形，自己填寫數(shù)字，以了解市場(chǎng)是否正確。
物業(yè)需求來自哪里？
需求來自人口。新加坡人口包括新加坡，新加坡公民，就業(yè)證（EP）持有人，特別通行證持有人，工作許可證持有人以及允許留在新加坡但不得從事工作的人，即學(xué)生，子女EP持有人等
需求依賴于宏觀經(jīng)濟(jì)條件，收入和失業(yè)率，否則一般應(yīng)遵循婚姻和婚姻需求等人口趨勢(shì)。
移民和人口政策
總體經(jīng)濟(jì)決定了外國(guó)人能夠找到工作并被吸引到一個(gè)國(guó)家。移民和人口政策也限制或加速了新加坡的外國(guó)人人數(shù)。
法規(guī)旨在限制或?qū)崿F(xiàn)需求
物業(yè)管理可以限制需求或直接限制，如外國(guó)人不得在新加坡購(gòu)買土地。“附加買方印花稅”（ABSD）等規(guī)定提高了外國(guó)人在新加坡以及新加坡人和SPR購(gòu)買第二和第二財(cái)產(chǎn)的價(jià)格壁壘。賣家印花稅（SSD）用于阻止投機(jī)者在短期內(nèi)購(gòu)買房地產(chǎn)，這也減少了“需求”，因?yàn)檫@種需求并不真實(shí)。總債務(wù)服務(wù)比率（TDSR）確保想要購(gòu)買物業(yè)的人真正負(fù)擔(dān)得起。
購(gòu)買需求或租賃需求
外國(guó)人需要住房。由于ABSD高，他們傾向于租用而不是購(gòu)買。新加坡的外國(guó)人在就業(yè)通過（EP）往往租私人財(cái)產(chǎn)，而有些還租HDB單位或房間。
特別通行證（SP）持有人的工資較低，因此傾向于租用HDB房間。工作許可證持有人也傾向于創(chuàng)造出租房屋需求。SP和WP持有人都不會(huì)增加購(gòu)房需求。
作為家庭傭工的工人許可證持有人幾乎都不會(huì)與雇主保持聯(lián)系，因此不會(huì)增加任何房間需求。作為施工人員的WP持有人都住在指定的宿舍，但有些溢出到HDB平床租賃，通常是4到床。
新加坡和新加坡公民社會(huì)住房的入住率高達(dá)90.8％（2015年），家庭住戶面積為3.39戶，住房自然的限制僅限于結(jié)婚，年齡較小的兒童出院。其余的需求來自投資者購(gòu)買第二財(cái)產(chǎn)出租。
在居住在新加坡的外國(guó)人中，最大的群體是SP和WP持有人，他們有助于租賃需求，而不是對(duì)房地產(chǎn)買賣需求。EP工作者往往較少，他們傾向于為私人物業(yè)租賃需求做出貢獻(xiàn)，有些則是對(duì)房屋租賃的租金需求。
房屋需求和投資需求由HDB升級(jí)
對(duì)于HDB單位和房租的租賃需求可能會(huì)對(duì)新加坡和SPR購(gòu)買一個(gè)私人物業(yè)留下來，同時(shí)出租其HDB單位的一些升級(jí)需求。
如果轉(zhuǎn)售價(jià)格強(qiáng)勁并升級(jí)到私人財(cái)產(chǎn)，有些還會(huì)出售他們的HDB。
新加坡物業(yè)價(jià)格如何確定？
新加坡房地產(chǎn)價(jià)格由出售人數(shù)和尋求買入人數(shù)決定。是純粹的供求嗎？不是真的。
價(jià)格將在買賣需求和銷售需求之間找到平衡。
銷售需求
如果在管道中有未完成的屬性，它們是UNSOLD，則這是自動(dòng)的“銷售需求”。這給房?jī)r(jià)帶來了下行壓力。
如果有未完成的物業(yè)已經(jīng)投入使用，并且已經(jīng)投入使用，并已經(jīng)出售（已收回），那么這并不構(gòu)成向下的壓力，因?yàn)樗皇?ldquo;出售需求”。但是，這些單位完成后，這會(huì)給租金帶來下行壓力。
租賃需求
租金需求是支撐物業(yè)投資價(jià)格的因素。如果更多的單位完成，租金將受到嚴(yán)重打擊。買房出租的人將面臨問題。如果租金收益率下降，房?jī)r(jià)也將面臨下行壓力。
購(gòu)買需求
購(gòu)買需求來自于自己購(gòu)買和投資的人。購(gòu)買投資者需要知道有租賃市場(chǎng)。
如果有很多外國(guó)人，就會(huì)出現(xiàn)租金需求，因此會(huì)有投資者想要購(gòu)買。這將給價(jià)格上漲壓力。
如何在新加坡買房？
如果您要購(gòu)買留下來，請(qǐng)?jiān)谀呢?fù)擔(dān)能力范圍內(nèi)進(jìn)行。從抵押貸款經(jīng)紀(jì)人了解您可以買多少錢和許多不同的融資方案，并確保您的TDSR或MSR通過。
如果您正在購(gòu)買投資，只有在具有歷史強(qiáng)勁的租賃需求的良好位置才能享受高品質(zhì)的物業(yè)。問外國(guó)朋友的一件重要的事情是“如果錢不是一個(gè)問題，你會(huì)在哪里租”？在你問了30到50個(gè)人之后，你會(huì)看到租房需求的位置。所以總是在那些想要出租的地方購(gòu)買，因?yàn)闀r(shí)間好的話，你可以獲得良好的租金，當(dāng)時(shí)間不好的時(shí)候，你可以從便宜的地方出租，你仍然可以找到合適的地點(diǎn)。
尋找有一些價(jià)格扭曲的單位或購(gòu)買面向高價(jià)格單位的單位，在高市場(chǎng)期間將獲得更少的溢價(jià)。（注：有些更具投機(jī)性的項(xiàng)目在面對(duì)面和平均面積單位之間的價(jià)格差異為20-30％，例如在2800 psf與2200 psf之間，在低周期內(nèi)，差價(jià)可能縮小至5至10％）。
盡管收益率非常低，但為了存放有價(jià)值的住宅房屋。
如果您投資，了解您的租戶市場(chǎng)，以便您能夠很好地對(duì)待他們，那么在出租需求的黃金地段去公寓。
附錄A - 儲(chǔ)備清單
以下是即將到來的GLS保留清單的列表。
- HDB儲(chǔ)備清單（住宅，商業(yè)，零售，工業(yè)）
- 市建局預(yù)留名單（住宅，商業(yè)，白點(diǎn)，零售，辦公室）
- JTC儲(chǔ)備清單（主要在工業(yè)用地）
- SLA主要出售剩余土地合并為私人土地，小口袋填充土地用于小型開發(fā)項(xiàng)目，農(nóng)地等。
- 儲(chǔ)備單申請(qǐng)手續(xù)。
附錄B - 各政府機(jī)構(gòu)出售土地的歷史
市建局 擔(dān)任住宅，白工地，商業(yè)場(chǎng)所，商業(yè)用地填埋場(chǎng)，保護(hù)用地和重型車輛園區(qū)的政府土地銷售代理人。
民建聯(lián) 作為政府土地銷售代理房屋署，私人住宅，商業(yè)，商業(yè)和住宅開發(fā)，附屬（燙手，汽油亭等）短期使用場(chǎng)所。
JTC 作為政府主要用于工業(yè)用地的土地出讓的代理人。
SLA 作為政府土地出讓的代理人，主要用于不規(guī)則形狀，填充地點(diǎn)等的剩余土地。
附錄C - 外國(guó)人口定義
“親愛的何先生
請(qǐng)參考下面的詢問，提交給人力部（MOM）。
我們希望澄清，出版物“2016年人口趨勢(shì)”中提供的數(shù)據(jù)（167萬）是指非常住人口，其中包括在新加坡工作，學(xué)習(xí)或居住但未獲得永久居留權(quán)的外國(guó)人，不包括游客和短期游客。
外勞人數(shù)+ Singstat報(bào)告外國(guó)人總數(shù)，MOM，Singstat
總勞動(dòng)力分解
就業(yè)通行證
192000
特別通行證
179 700
工作許可證（外籍家庭傭工）
239700 à與雇主住
工作許可證（建設(shè)）
315500個(gè)à主要Dormintories
外勞總?cè)藬?shù)
（國(guó)內(nèi)/建筑較少）
787800
所有工作許可證和其他通行證
（國(guó)內(nèi)/建筑較少）
415800
學(xué)生，其他人有權(quán)留下，但沒有工作許可
297000
Singstat的1,690萬外國(guó)人與MOM 1.393萬外國(guó)人之間存在差異。人力部（MOM）對(duì)所有工作的外國(guó)人進(jìn)行許可，而Singstat則對(duì)所有從事或不工作的外國(guó)人進(jìn)行措施，包括學(xué)生和允許在新加坡居住的外國(guó)人，但不允許工作。
是什么iCompareLoan.com辦？
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