2017年4月5日的香港房地產(chǎn)研究報告
來源：亞洲購房網(wǎng)作者：亞洲購房網(wǎng)時間：2017/8/4
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由于亞特蘭大聯(lián)邦儲備委員會周五的GDP現(xiàn)值預(yù)測模式顯示，美國經(jīng)濟在第二季度消費支出和收入數(shù)據(jù)公布后的第一季度將以0.9％的速度擴張。亞特蘭大聯(lián)儲在其網(wǎng)站上表示，最近一季度國內(nèi)生產(chǎn)總值估計值比3月24日計算的1.0％增長率慢。
亞特蘭大聯(lián)儲表示，其對第一季度實際消費支出增長的最新預(yù)測從1.4％下降至0.8％。（資料來源：路透社，2017年3月31日）
強勁的經(jīng)濟增長，勞動力市場緊張以及通貨膨脹率上升是自2016年12月以來美聯(lián)儲兩次利率上調(diào)的主要原因。大多數(shù)預(yù)測者預(yù)計2017年三個0.25％的利率上漲將于2018年進一步上漲。但是，如果美國經(jīng)濟增長的速度保持溫和，美聯(lián)儲可能會放慢加息步伐。
這個前景對香港的物業(yè)資產(chǎn)有積極的影響。香港自2009年年底以來一直享有負實質(zhì)（即通貨膨脹調(diào)整）的利率。假設(shè)美國利率只有逐漸上升，而香港的通脹率保持不變，我們并不指望香港回歸正面的實際利益H2 2018之前的利率。
租戶正在尋找方法來維持辦公室租金成本，以檢查市場的緊張
根據(jù)政府差餉物業(yè)估價署公布的二零一七年“香港財產(chǎn)評估”初步調(diào)查結(jié)果，二零一七年甲級寫字樓供應(yīng)量將達二百六十九萬平方尺（二十五萬平方米）。觀塘新一級辦公用品將占預(yù)期供應(yīng)量的54％。二零一一年，甲級寫字樓的新供應(yīng)量將下降百分之六十至一百一十一萬平方尺（10.3萬平方米），其中大部分來自島東。（來源：差餉物業(yè)估價署，二零一七年三月二十四日）
雖然一些占用人可以考慮搬遷到鲗魚涌，黃竹坑及九龍東等節(jié)省成本的地區(qū)，但由于需要保持靠近客戶群的需要，其他一些占有人仍然根植于核心區(qū)。而是考慮改變他們的工作空間，尋求更高的效率，縮小的占地面積以及更具創(chuàng)意和更有創(chuàng)意的工作環(huán)境。對于分布在多個地點的較大的占地者而言，合并還提供了大幅度減少占地面積和提高效率的機會。重新堆放現(xiàn)有的辦公空間，往往需要在翻新過程中臨時使用的旋轉(zhuǎn)空間 - 香港不斷增長的合作行業(yè)在這里發(fā)揮作用，提供充分安裝和布置空間靈活的租賃條款，
自今年年初以來，中央公司已獲得中央辦公樓面積15萬平方尺（14,000平方米），約占中國公司2016年租金總額的40％。中環(huán)租金上升3.4自二零一六年三月起，香港辦事處整體租金僅增長百分之一點三。由于需求旺盛，特別是中強烈偏好中央公司，港島區(qū)甲級寫字樓租金在二零一七年上升了4％。另一方面，由于觀塘的新供應(yīng)管道，我們預(yù)計二零一七年九龍辦公室的租金將會有負增長。
豪華住宅租金自2016年底開始回升
差餉物業(yè)估價署最近公布，二零一七年二月份私人地租指數(shù)連續(xù)第三個月上升至175.8，是二零一五年十月以來的最高水平。該指數(shù)在過去十二個月上升了百分之三點三。同期，大眾市場租賃指數(shù)上漲7.8％，豪華租賃市場僅增長0.5％。然而，奢侈品租賃市場指數(shù)自2016年上半年以來一直以較快的速度增長，同比增長1.1％。（資料來源：差餉物業(yè)估價署，2017年3月31日）
隨著國際學(xué)校安置的開始，豪華租賃市場變得活躍起來。最近出租了一些已經(jīng)空置數(shù)月的豪華公寓和房屋。例如，Henredon Court的一個花園復(fù)式和深水灣道63號的兩個房屋剛出租。
豪華住宅租金增長一直滯后于2015年以來的大眾市場增長，原因是許多領(lǐng)先的金融機構(gòu)和跨國公司的外籍員工的公司規(guī)�？s小和住房津貼減少。在我們最新的早餐系列中，來自不同企業(yè)的人力資源總監(jiān)通知我們，雖然外派住房的預(yù)算已經(jīng)趨于穩(wěn)定，但許多公司已從企業(yè)套餐轉(zhuǎn)為個人住房，以進一步降低成本。因此，我們預(yù)計豪宅市場的租金將繼續(xù)落后于2017年整體市場。
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