2017年6月1日的香港房地產(chǎn)研究報(bào)告
來源：亞洲購房網(wǎng)作者：亞洲購房網(wǎng)時(shí)間：2017/8/4
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匯豐銀行渣打銀行，渣打銀行，中國銀行（香港）和恒生銀行在上周金融管理局采取舉措措施之后，將抵押貸款利率上調(diào)至百分之一點(diǎn)四，達(dá)到收緊房地產(chǎn)市場上漲的借款規(guī)則和貸款限額。
金管局引入新的規(guī)定，規(guī)定銀行必須在評估信用風(fēng)險(xiǎn)時(shí)分配更大的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，同時(shí)減少住宅和商業(yè)物業(yè)允許的貸款額度。然而，更嚴(yán)格的限制似乎對目前的購房者影響不大。（資料來源：SCMP，2017年5月27日）
新措施肯定可以降低銀行的貸款能力; 然而，他們會(huì)使買家更難購買新房。對現(xiàn)金豐富的個(gè)人影響不大，新規(guī)則對潛在的一手房買家來說是非常困難的。第一手買家可以選擇小型或小型單位，而且需要較少的首付款。我們預(yù)計(jì)需要較小的一次性付款的單位和小型單位將在未來幾個(gè)月內(nèi)占主導(dǎo)地位，其單價(jià)將比較大規(guī)模的單位增長更快。
自二零一六年十一月起，由于美國的利率上升，近幾個(gè)月來，HIBOR掛鉤抵押貸款利率一直保持穩(wěn)定。由于金融管理局收緊監(jiān)管措施，這一輪升息是由于金融管理局的緊縮，我們預(yù)期其對價(jià)格的影響將是最小的，只有10bp增加。由于第一季度GDP增長強(qiáng)勁，香港幾乎全面就業(yè)，經(jīng)濟(jì)前景較好，我們預(yù)計(jì)2017年余下的房屋價(jià)格將繼續(xù)小幅上漲。隨著利率周期持續(xù)上漲，將密切關(guān)注市場流動(dòng)性，這可能促使銀行同業(yè)拆息和房屋抵押貸款利率進(jìn)一步上漲。
強(qiáng)大的中國公司要求大型居民從中央遷移
中國企業(yè)一直在擴(kuò)大其在中環(huán)的業(yè)務(wù)。中國商業(yè)銀行興業(yè)銀行在中環(huán)三花園道租賃約三萬四千平方尺（三千一百八十八平方米），每月租金為三百七十萬港元（約合八百八十萬元人民幣），或每平方尺港幣十一十元（十四元）國際，另一家中國商業(yè)銀行，最近租在同一棟樓的兩層樓。不過，由于租金高漲，非中國銀行正在尋找中央以外的機(jī)會(huì)。
臺灣銀行國泰銀行在銅鑼灣李園三號租金約17,000平方尺（1,579平方米），每月租金為110萬港元（141,940美元），或每平方尺港幣65元（8.48美元）從中部的LHT塔搬遷。市場傳聞顯示，另外兩家臺灣銀行 - 臺灣銀行和SinoPac金融控股 - 也正在與李園三樓的業(yè)主談判，并尋找機(jī)會(huì)從中央?yún)^(qū)搬遷。（資料來源：香港“經(jīng)濟(jì)日報(bào)”，2017年5月29日）
由于中國企業(yè)擴(kuò)張帶動(dòng)的中央租金不斷上漲，導(dǎo)致中部地區(qū)出現(xiàn)增長的趨勢。香港島外的新一級寫字樓，為占用人尋求節(jié)省成本的解決方案提供選擇，而不會(huì)降低辦公室的需求。由于靠近客戶和保留人才，中央公司在考慮下一個(gè)辦公地點(diǎn)時(shí)，更希望在港島區(qū)維持業(yè)務(wù)。盡管從2017年到2020年，港島區(qū)將有超過三百萬平方米的新建甲級寫字樓，但新的高質(zhì)量建筑物應(yīng)該由中央部門的搬遷需求迅速填補(bǔ)。在未來三年，我們對全島甲級寫字樓租金持樂觀態(tài)度。
香港開發(fā)商在最近的土地出售中獲得了市場份額
信和置業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的財(cái)團(tuán)已獲得元朗西鐵錦上路車站住宅項(xiàng)目的發(fā)展權(quán)，前期一次性支付金額達(dá)83.3億港元（合10.7億美元），高位市場預(yù)期。這是本月第三季度的政府土地出售，打破了中國大陸開發(fā)商的統(tǒng)治地位，扭轉(zhuǎn)了以前的趨勢，中國開發(fā)商淹沒了房地產(chǎn)銷售，并打破了一個(gè)價(jià)位。中國大陸的開發(fā)商似乎正在從香港資產(chǎn)購物狂潮中脫穎而出。對于最新的啟德商業(yè)網(wǎng)站招標(biāo)，世茂房地產(chǎn)控股和中國海外投資有限公司是中國大陸兩家開發(fā)商提交投標(biāo)的唯一機(jī)構(gòu)。（資料來源：SCMP，2017年5月26日）
由于中國開發(fā)商一直在積極地在香港采購辦公樓和住宅開發(fā)場所，因此近期中國大陸地產(chǎn)開發(fā)商在近期的土地銷售中缺乏強(qiáng)大的競爭對市場來說是一個(gè)驚喜。根據(jù)最近的交易，我們可以說中國開發(fā)商對啟德的主要城市核心區(qū)域的較大住宅地點(diǎn)，比較偏遠(yuǎn)的發(fā)展區(qū)和新市鎮(zhèn)更感興趣。商業(yè)網(wǎng)站也不太有吸引力，因?yàn)橹袊_發(fā)商需要更多的努力來建立辦公樓和管理自己的租戶。
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