2017年7月香港房地產(chǎn)市場研究報告
來源：亞洲購房網(wǎng)作者：亞洲購房網(wǎng)時間：2017/8/4
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中國在今年第二季度的經(jīng)濟(jì)增長強(qiáng)于預(yù)期之后，兩天后，國家領(lǐng)導(dǎo)人就此展開了一次新的承諾，以解決金融風(fēng)險。國家統(tǒng)計(jì)局周一表示，中國經(jīng)濟(jì)同比增長6.9％。比一季度有所改善，高于全年6.5％的目標(biāo)。
六月份工廠產(chǎn)值同比增長7.6％，創(chuàng)3個月以來最快，固定資產(chǎn)投資增長8.6％。零售銷售較上年同期上漲11％，為2015年12月以來的最快增幅。（資料來源：SCMP，2017年7月17日）
中國經(jīng)濟(jì)增長強(qiáng)勁是香港經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的好消息。依托強(qiáng)勁的中國需求，本地出口行業(yè)自年初以來有所改善，1 - 5月份出口值同比增長8.3％。我們預(yù)計(jì)到中國的服務(wù)出口也會上升。更好的經(jīng)濟(jì)前景為當(dāng)前房價水平奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
2017年上半年，港島區(qū)甲級寫字樓價格上漲6.6％，創(chuàng)歷史新高。我們看到房東抓住當(dāng)前有利的市場條件，探索處置大型房地產(chǎn)的機(jī)會。例如，Excelsior酒店和朗豪坊辦公大樓的永久業(yè)主將這些房產(chǎn)投入市場，預(yù)期回報高。
新辦公室，便宜的租金和改善的便利性引導(dǎo)遠(yuǎn)離中央的租戶
東區(qū)重建計(jì)劃的新辦公室供應(yīng)吸引了越來越多的傳統(tǒng)中央企業(yè)。從中央遷往東區(qū)的更多跨國公司占用的原因是更實(shí)惠的辦公室，甲級寫字樓的折扣高達(dá)50-60％，而中央與現(xiàn)代辦公空間相比。與中部最昂貴的大廈不同？東區(qū)的大部分辦事處都不到20歲。預(yù)計(jì)這種趨勢將繼續(xù)下去，因?yàn)榫琵垨|部的一般大型辦公室供應(yīng)量一致，租金可能會繼續(xù)偏向中環(huán)，一旦計(jì)劃于二零零八年開放的灣仔 - 銅鑼灣旁路工程便可以完成。（資料來源：SCMP，2017年7月14日）
香港島核心CBD外的新辦公樓，包括李花園三號，金華道十八號，一個太古坊等項(xiàng)目，對核心CBD的跨國公司租戶越來越有吸引力，因?yàn)楹诵闹行牡淖饨鸱�(wěn)步上漲。包括房東提供的更有吸引力的租賃條款，如租金上限，續(xù)約期權(quán)和首次拒絕權(quán)等因素，使租戶在市場條件緊張的情況下非常有利。近幾個月來，銅鑼灣的新辦公室已吸收了核心CBD的租戶，包括銀行，證券和服務(wù)式辦公室。我們預(yù)計(jì)搬遷工作將繼續(xù)進(jìn)行，因?yàn)槊髂曛协h(huán)灣仔繞道的建成將有助促進(jìn)租戶開拓CBD核心區(qū)之外的新建筑物。
島東及東九龍的辦事處（續(xù)）事態(tài)發(fā)展日益增加，將會繼續(xù)將更多的跨國公司占用者帶入下放區(qū)。截至二零一七年六月，島東的占地人比核心中央商務(wù)區(qū)的甲級寫字樓租金折讓57％。中一甲級辦公室的租金折扣在未來兩年應(yīng)保持在可比水平。服務(wù)式公寓（例如由太古），酒店（例如Hotel VIC）以及該地區(qū)的娛樂，零售和餐飲選擇的增加將補(bǔ)充新的辦公用品，并吸引更多的租戶搬遷。預(yù)計(jì)在二零零二年年初開放的東區(qū)走廊連接路線的進(jìn)一步改善，將有助加強(qiáng)島東的吸引力。
本地開發(fā)商通過加快土地價格談判來保護(hù)項(xiàng)目管道
新鴻基地產(chǎn)（SHKP）已與香港政府達(dá)成一項(xiàng)土地保費(fèi)清算，在屯門設(shè)有商業(yè)住宅用地，價格為56.3億港元（8.37億美元）。該地盤總建筑面積為230萬平方尺，占地價每平方尺2,800港元，為2011年以來最高的地價。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)將建成4,600至5,700個小到中單位面積為400至500平方尺的大小單位，考慮到土地成本，總成本為每平方尺7300港元，約為1770億港元（21.8億美元）。（資料來源：SCMP，2017年7月14日）
最近在屯門鎮(zhèn)第483號交易所進(jìn)行交易的租賃修改方案是從零二十一年起最大的修改交易額。港幣56.3億港元（8.37億美元）將允許本地開發(fā)商新鴻基地產(chǎn)興建住宅和商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目。當(dāng)?shù)亻_發(fā)商加快對其土地銀行的租賃修改，表明他們對不斷增長的住宅市場有信心。另外中國開發(fā)商也積極參與市區(qū)住宅小區(qū)招標(biāo)工作。新界農(nóng)地的土地儲備已成為本地發(fā)展商在市場上興建新住房的替代土地供應(yīng)來源。隨著基礎(chǔ)設(shè)施的改善，特別是屯門 - 赤Lap角連環(huán)，
以新臺幣和政府之間的創(chuàng)紀(jì)錄的價格解決交易，意味著當(dāng)?shù)亻_發(fā)商有更強(qiáng)烈的意愿，通過土地價格談判來維持穩(wěn)定的供應(yīng)量。鑒于今年以公開招標(biāo)方式銷售的五座住宅都是由大陸開發(fā)商承擔(dān)的，本地開發(fā)商更多地利用自己的土地銀行，而不是依靠政府的土地出售。另一方面，我們預(yù)計(jì)，沒有大型農(nóng)地銀行的中型發(fā)展商將不得不依賴重建項(xiàng)目來維持市場份額。
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