柬埔寨的物業(yè)購(gòu)買(mǎi)過(guò)程：根據(jù)“憲法”第44條，外國(guó)人不得在柬埔寨擁有土地。然而，外國(guó)人可以通過(guò)四種方式來(lái)控制土地：土地可以通過(guò)當(dāng)?shù)氐墓举?gòu)買(mǎi)、土地可以租賃、獲得柬埔寨公民權(quán)有權(quán)購(gòu)買(mǎi)土地，這是政府積極鼓勵(lì)的路線。
土地有時(shí)是通過(guò)柬埔寨被提名人來(lái)買(mǎi)的，但這是被排除在憲法之外，并不安全。
建立土地控制的四種方式
柬埔寨金邊住宅公寓和房屋1.通過(guò)當(dāng)?shù)刈?cè)公司購(gòu)買(mǎi)土地
外國(guó)人經(jīng)常通過(guò)一家公司在柬埔寨持有土地。這種結(jié)構(gòu)為外國(guó)投資者（可以是個(gè)人或法人）的風(fēng)險(xiǎn)最小。可以舉辦一張以上的土地。但建立土地所有制公司是昂貴的，維護(hù)成本較高，租金收入稅率相當(dāng)高（見(jiàn)上文）。
適用的立法是“柬埔寨王國(guó)投資法”（第六章，第十六條），其中規(guī)定土地所有權(quán)歸屬于“自有資本直接所有權(quán)51％以上的法定實(shí)體”持有柬埔寨公民身份的人員或法人“。此外，“允許投資者使用土地，包括長(zhǎng)達(dá)70年的長(zhǎng)期租賃，可應(yīng)要求延長(zhǎng)”。
土地控股公司結(jié)構(gòu)有三層安全：
不同類別的股份。土地控股公司必須是柬埔寨擁有的51％，但通常由2類不同權(quán)利的股份組成，一類由外國(guó)投資者持有，另一類由當(dāng)?shù)赝顿Y者持有。例如，柬埔寨實(shí)體或個(gè)人可能享有轉(zhuǎn)讓股份和提名董事的權(quán)利較少，公司決定可能需要2/3的多數(shù)票。
少數(shù)民族控制文件。通常會(huì)制定一系列私人協(xié)議，由柬埔寨股東向外國(guó)人授予特殊權(quán)利 - 例如董事會(huì)的永久多數(shù)，或不同的授權(quán)委托書(shū)，或者是空白的股東轉(zhuǎn)讓表格。
土地安全。土地所有者通常在土地上登記抵押，這意味著未經(jīng)外國(guó)人同意，不得轉(zhuǎn)讓土地。
結(jié)果不是100％的防彈 - 主要的風(fēng)險(xiǎn)是柬埔寨的伙伴。由于柬埔寨法院是腐敗的，而且通常都是通過(guò)買(mǎi)賣(mài)決定的，買(mǎi)方也應(yīng)該對(duì)當(dāng)?shù)氐暮匣锶诉M(jìn)行有條不紊的盡職調(diào)查，以減少今后發(fā)生問(wèn)題的可能性。
DFDL湄公河金邊 董事總經(jīng)理Martin DeSautels說(shuō)：“10年來(lái)，我們只有兩個(gè)問(wèn)題。“但是如果你有問(wèn)題，你必須去法庭，整理事情可能會(huì)花費(fèi)很多。”
以下是組建公司的要求：
在任何授權(quán)銀行存入所需的初始資本（至少2,000萬(wàn)令吉或494美元）。然后銀行將出具存款證明。
檢查商務(wù)部公司名稱的獨(dú)特性。這個(gè)過(guò)程花費(fèi)大約10美元，需要五天的時(shí)間才能完成。
從柬埔寨投資委員會(huì)獲得公司注冊(cè)表（CIB 01R）。這也可以下載，費(fèi)用為5美元到10美元。
公司必須有公司印章。這些通常由商務(wù)部制定，但公司可能會(huì)選擇在其他地方完成。印章費(fèi)用約為15美元。
公司組織文件的摘要，如附則，備忘錄和公司章程，必須在公認(rèn)的公共報(bào)紙上公布。這應(yīng)該包含以下內(nèi)容：
公司注冊(cè)地點(diǎn)
出版費(fèi)用約為42美元，需要7天的時(shí)間才能發(fā)行。必須保證至少兩份報(bào)紙和申請(qǐng)文件的復(fù)印件才能申請(qǐng)注冊(cè)。
商業(yè)注冊(cè)登記手續(xù)需要在成立后一個(gè)月內(nèi)和/或商業(yè)運(yùn)營(yíng)開(kāi)始前30天內(nèi)進(jìn)行。以下文件需要提交商務(wù)部書(shū)記官長(zhǎng)：
注冊(cè)申請(qǐng)表復(fù)印件
組織章程大綱及公司章程（2份）
符合聲明（2份
授權(quán)報(bào)紙出版申請(qǐng)（2份）
董事及股東身份證或護(hù)照復(fù)印件（2份）
董事及股東照片（2份）
宣布董事無(wú)罪（2份）
股份貢獻(xiàn)決定（2份）
注冊(cè)文件必須由金邊稅務(wù)局蓋章并通過(guò)。這可以在一天內(nèi)完成。費(fèi)用為26美元。
實(shí)體稅務(wù)局需要進(jìn)行稅務(wù)登記。
勞動(dòng)部在開(kāi)始營(yíng)業(yè)，聘用或者解雇員工時(shí)必須得到通知。
柬埔寨金邊度假屋 2.通過(guò)租賃控制土地。
長(zhǎng)期租賃是外國(guó)人控制柬埔寨土地的另一種常見(jiàn)方式。例如，超級(jí)豪華的金邊萊佛士樂(lè)皇家酒店是長(zhǎng)期租賃的。長(zhǎng)期租賃給予出租人所有開(kāi)發(fā)土地所有必要權(quán)利 - 例如，他可以以自己的名義獲得施工許可。
這是一個(gè)非常簡(jiǎn)單的結(jié)構(gòu)，但不如公司結(jié)構(gòu)安全。
土地從私人業(yè)主出租的最大期限是無(wú)限制的 - “土地法”中的時(shí)期是無(wú)限期的。一般租期為50年，70年，99年。超過(guò)15年的租賃必須在土地辦公室登記。在國(guó)有土地上，最長(zhǎng)可達(dá)40年，有擴(kuò)展的可能性。
對(duì)所有者進(jìn)行背景調(diào)查是至關(guān)重要的，如在土地所有制公司的情況下。從一個(gè)貪婪，政治上良好關(guān)系的業(yè)主出租可能是災(zāi)難性的。
租賃合同通常內(nèi)置的保障措施包括：
爭(zhēng)議解決通常由柬埔寨以外的合同，例如在新加坡。這不如廣泛認(rèn)為的那樣有效，因?yàn)樵S多土地糾紛不涉及合同本身的爭(zhēng)議，而是涉及其他事項(xiàng)。此外，柬埔寨法院經(jīng)常拒絕承認(rèn)外國(guó)仲裁或重新審視仲裁法院已經(jīng)決定的問(wèn)題。
經(jīng)常插入一個(gè)條款，要求所有者獲得承租人的許可。或防止業(yè)主出售，除非新業(yè)主承認(rèn)租賃。
另外，可以向土地局登記“塊銷售通知書(shū)”，指示辦公室不經(jīng)租賃業(yè)主許可而出售土地。
租賃結(jié)構(gòu)目前存在兩個(gè)問(wèn)題。
問(wèn)題1 - 租賃期滿時(shí)建筑物的所有權(quán)
租賃完成后，誰(shuí)擁有建筑物是不安定的。建筑物的二樓和三樓顯然屬于承租人，可以登記所有權(quán)。因?yàn)橐粯堑臉I(yè)主也擁有土地，根據(jù)“土地法”，一旦租約完成，建筑物的業(yè)主是土地所有者。但根據(jù)“投資法”（涵蓋注冊(cè)稅收優(yōu)惠的公司），這些建筑物由出租人擁有。
這個(gè)問(wèn)題可以通過(guò)修訂的“土地法”和其他地方的修改來(lái)解決：“據(jù)報(bào)道，柬埔寨當(dāng)局考慮設(shè)立一個(gè)單獨(dú)的登記冊(cè)來(lái)登記建筑物的所有權(quán)。Sciaroni＆Associates的 Matthew Rendall說(shuō)，這將向前邁出一大步。這樣的登記冊(cè)將實(shí)施“投資法”條款。
問(wèn)題二 - 土地注冊(cè)處不可錄取租約
到目前為止，土地注冊(cè)處的業(yè)權(quán)可以記錄在案。“我聽(tīng)說(shuō)現(xiàn)在他們正在注冊(cè)，”Rendall說(shuō)。“如果是這樣，這是另一個(gè)重要的發(fā)展，這將大大提高租賃者的安全。”
通過(guò)獲得柬埔寨公民身份來(lái)購(gòu)買(mǎi)土地。
取消柬埔寨公民身份是獲得購(gòu)買(mǎi)土地的權(quán)利的一種方式，政府令人鼓舞。如果在柬埔寨進(jìn)行重大投資，公民申請(qǐng)將被考慮。重要的是要確保內(nèi)政部，部長(zhǎng)理事會(huì)和總統(tǒng)都同意授予公民身份。
4.通過(guò)提名結(jié)構(gòu)購(gòu)買(mǎi)土地
經(jīng)常被投資者使用，因?yàn)樗呛?jiǎn)單和便宜的，被提名人的結(jié)構(gòu)忽視了憲法禁止外國(guó)人對(duì)財(cái)產(chǎn)的直接所有權(quán)，是所有土地律師非法和強(qiáng)烈的氣餒。
以下是結(jié)構(gòu)如何工作。投資者與土地持有人簽署信托協(xié)議：“我把這塊土地交給你”，土地被抵押，租給外國(guó)人。
采取這種結(jié)構(gòu)的后果可能是國(guó)家征用或強(qiáng)制出售土地。
土地所有權(quán)
1975年至1979年期間，柬埔寨沒(méi)有私有土地所有權(quán)。在這段期間幾乎所有的法官都遇害，所有的記錄都被毀了。1989年頒布了“土地法”。2001年頒布了新的“土地法”。正在進(jìn)行進(jìn)一步的修訂。
在文件方面有兩種土地所有權(quán)：
“ 占有權(quán)”（占有權(quán)）是以占有權(quán)為基礎(chǔ)，由當(dāng)?shù)卮彘L(zhǎng)主管頒發(fā)的。在土地辦事處登記的
“硬標(biāo)題”，并以占有權(quán)為基礎(chǔ)的所有權(quán)索賠。
雖然“軟標(biāo)題”有點(diǎn)弱，但它適用于柬埔寨幾乎所有的土地。“我的經(jīng)驗(yàn)是，地方一級(jí)的注冊(cè)與國(guó)家級(jí)注冊(cè)一樣安全，”Sciaroni的Matthew Rendall說(shuō)。“沒(méi)有那么大的風(fēng)險(xiǎn)，你也避免注冊(cè)成本。”
但是，租賃和抵押不能在占有權(quán)利所有權(quán)上登記。
對(duì)私人土地的擁有權(quán)可以轉(zhuǎn)為硬權(quán)，但這涉及到支付4％的轉(zhuǎn)讓費(fèi)用并且耗時(shí)。大多數(shù)業(yè)主寧愿等待世行貸款計(jì)劃的轉(zhuǎn)換，這不會(huì)涉及4％的轉(zhuǎn)賬費(fèi)用。
邊界問(wèn)題
最常見(jiàn)的土地所有權(quán)問(wèn)題之一是邊界爭(zhēng)端。注冊(cè)邊界很重要，否則外國(guó)所有者可能會(huì)參與不可爭(zhēng)議的法律糾紛。同樣，外國(guó)業(yè)主也應(yīng)當(dāng)防范擅自占地者，例如搭建籬笆和雇用警衛(wèi)。
什么標(biāo)題搜索可以揭示
柬埔寨金屬物業(yè)和房地產(chǎn)
進(jìn)行標(biāo)題搜索很重要。知道是誰(shuí)是重要的，所以買(mǎi)方不支付錯(cuò)誤的人。標(biāo)題搜索也將揭示登記的抵押貸款和其他產(chǎn)權(quán)負(fù)擔(dān)。
請(qǐng)記住，在標(biāo)題搜索中不可見(jiàn)的其他轉(zhuǎn)移障礙，例如高級(jí)政治家的要求。
買(mǎi)方通常不會(huì)獲得實(shí)際的搜索標(biāo)題，因?yàn)檫@是賣(mài)方唯一的所有權(quán)證據(jù)。所以買(mǎi)家會(huì)得到一個(gè)標(biāo)題的副本。確保它是最近的副本很重要。
所有權(quán)轉(zhuǎn)讓
土地辦公室不能完成轉(zhuǎn)讓，直到他們看到收到的轉(zhuǎn)讓稅和土地辦公費(fèi)用的支付證明。
雖然注冊(cè)費(fèi)是正式的4％，但這個(gè)金額實(shí)際上是沒(méi)有征收的。每個(gè)地籍辦公室以不明確的方式計(jì)算一定數(shù)量，通常約為1.5％至2％。通常，地籍官員將在合同上寫(xiě)下與實(shí)際價(jià)格不同的交易價(jià)格。
一個(gè)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人說(shuō)：“只有兩種情況我見(jiàn)過(guò)4％的付款。” “一個(gè)是世行交易; 另一個(gè)是德國(guó)人，他想向他的公司報(bào)告真正的價(jià)格。“
除了4％（實(shí)際上1.5％-2％）：
有800美元到1000美元的“服務(wù)費(fèi)”，支付給地籍辦公室，其中包括所有其他“服務(wù)費(fèi)”。
根據(jù)類型 - 商業(yè)，住宅或農(nóng)村，按照土地和建筑物的絕對(duì)尺寸繳納稅款。
出售時(shí)，由地籍官員計(jì)算的未使用的土地稅。
土地支付通常需要3個(gè)階段：
存款10％
第二筆付款10％
余額 - 80％。通常，在標(biāo)題轉(zhuǎn)換為“硬標(biāo)題”之前，余額不會(huì)被支付。
注冊(cè)財(cái)產(chǎn)的整個(gè)過(guò)程大約需要56天才能完成。
很少有柬埔寨人會(huì)使用公證人或律師。
當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人說(shuō)：“你付兩倍。“如果你通過(guò)律師，他只是做地籍官員。所以選擇一個(gè)好的地籍官員，用律師做盡職調(diào)查，但要付給他這份工作。“但是外國(guó)人需要建立一個(gè)土地所有制公司，或者建立一個(gè)水密的租賃結(jié)構(gòu)，這個(gè)過(guò)程的復(fù)雜性它或多或少是雇用律師的必要條件。
交易成本表
4％的轉(zhuǎn)讓稅轉(zhuǎn)讓稅按物業(yè)評(píng)估價(jià)征收。物業(yè)的評(píng)估價(jià)值通常是以總平方米，土地的位置，使用等因素為基礎(chǔ)的。
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