香港樓價2017年又有大動作！
來源：亞洲購房網作者：亞洲購房網時間：2017/7/21
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2017年6月9日，香港分公司最新發布的《香港土地及住宅市場回顧》報告指出，香港住宅價格自97年回歸二十年后，已超過當年市場高峰期價格最多達到75.9%。中資開發商繼續涌入香港土地市場，囊括年初至今香港政府招標出售的全部住宅地皮。
土地市場
中資開發商于1997年末樓市泡沫破裂后退出香港住宅土地市場，直至2011年才逐漸重新投資于香港土地市場。以成交總額計算，中資開發商通過政府賣地所購得的住宅地皮比例已由2011年的1%增至2017年初至今的100%。購得地皮的中資開發商更趨多元化。
若以地皮最高可建樓面面積計算，中資開發商2016年購得的住宅地皮，已較2015年增加一倍至400萬平方呎。年初至今，購得住宅地皮的可建樓面面積已超過2013、2014及2015年全年的數字。
目前中資開發商占港交所上市的地產發展公司總市值62%，意味中資在香港的住宅市場仍有極大的發展空間。
香港金融管理局于5月推出限制開發商借貸的措施，針對以高借貸比率融資以支付地價及建筑成本的開發商。部分項目的借貸額，明顯高于地價。中資開發商比起本地開發商更傾向于購地后立即融資，借貸占地價最多達47%。然而，部分本地開發商隨后會進行銀團貸款，個別借貸總額最高達275%，或因此引起金管局關注。
國際董事兼亞洲估價及顧問部總監劉振江表示：“我們相信措施將限制借貸比率及增加收購和發展地皮的成本。對借貸比率低的本地大型開發商影響不大。然而，中小型開發商現金欠充裕，購地意欲將會減低。”
住宅市場
初步數據顯示，即使政府推出印花稅等冷卻樓市的措施，中小型住宅和豪宅資本值在今年前5個月分別上升9.1% 及7.5%；較1997年樓市高峰期高出最多75.9%，更已從全球金融風暴后的谷底反彈最多140.5%。
住宅租務市場的交投在今年首5個月轉趨活躍，不過最優質的豪宅空置率見上升，租金壓力加大，同期僅微升0.8%。
由于房價創新高，開發商積極增建小單位以維持單位總價于可負擔的水平。目前正興建的住宅單位的平均面積為600平方呎，為2001年以來最小。
目前一般住宅的平均售價為700萬港元。此外，5月底住宅家庭的房貸月供和月收入比例為47%，較97年的100%水平健康，市況較穩健。
歷史上而言，住宅資本值走勢一向與成交量走勢一致。然而，自2012年起，兩者走勢各異，成交量下跌但資本值上升或不變。我們相信政府的冷卻樓市措施已扭曲市場生態，導致成交量大跌。
政府冷卻樓市措施下，一手住宅成交仍然旺盛，主要是獲得首次置業人士所累積的龐大住屋需求支持，此類需求占近數月整體成交量約90%。
相反，今年前4個月平均每月的二手住宅成交量則較過去10年下跌41%至3,515宗，主要原因是樓市冷卻措施抑壓了二手市場的流通量。
二手市場有120萬個住宅單位，為住宅供應的一大來源。相反，即使政府增加住宅新供應，一手市場于2007至2016年間每年的平均供應為10,952單元，只占整體供應一小部分。
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