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房價崩潰的日本 能給我們什么警示

來源:亞洲購房網(wǎng)作者:亞洲購房網(wǎng)時間:2016/6/11

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近幾年來,每當房地產(chǎn)市場降溫之際,樓市“崩盤論”就會大行其道,而日本成為某種參照。日本房地產(chǎn)泡沫在1991年破裂后,經(jīng)濟一蹶不振,20年來徘徊不前。中國是否會重蹈日本覆轍,學界一直爭論不休。
日本的房地產(chǎn)泡沫起因,普遍認為始于1985年“廣場協(xié)議”簽訂后的日元升值,給日本經(jīng)濟帶來繁榮的制造業(yè)出口,陷入了困境,要保持日本經(jīng)濟繼續(xù)高速增長,必須尋找新的經(jīng)濟增長點,房地產(chǎn)成了不二選擇。于是,日本政府開始加速全面推行住宅商品化,商業(yè)銀行大量為居民購房發(fā)放貸款,貸款利率大幅下調(diào)。日本的房價、地價開始急速攀升。
同期,政府為了糾正日元過度升值大量地干預(yù)匯市并且大幅放松銀根,造成了流動性過剩的局面,房產(chǎn)、土地成為居民尋求貨幣保值的替代品。當大筆資金涌入不動產(chǎn)市場而使其升值時,保有需求被打開了,房子、土地不再是一種使用需求,而是投資品種。 從歷史上看,1961年、1973年和1990年,是日本房價、地價漲幅的三個峰值。但前兩次大漲,日本處在8%以上的經(jīng)濟高增長期,同時伴隨著城鎮(zhèn)化進程,有經(jīng)濟面和自住需求面的支撐,并沒有形成大泡沫。 但到1974年時,日本的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達到74.9%,此后20年,日本的城鎮(zhèn)化進程實際上已停滯,此時的房地產(chǎn)脫離了自住需求的有效支撐,由投資性質(zhì)支撐的市場形成了大泡沫。
在日本意識到不動產(chǎn)的高速發(fā)展已經(jīng)嚴重影響到了日本經(jīng)濟的未來發(fā)展方向后,采取了緊急更正。1990年3月,日本銀行出臺的《控制不動產(chǎn)融資總量的通知》成為刺破日本泡沫經(jīng)濟的導火索。從1989年3月到1990年8月,日本銀行連續(xù)5次提高貼現(xiàn)率,過于急劇的貨幣緊縮加速了資產(chǎn)市場崩潰。1992年大藏省又出臺了地價稅,征收額度為財產(chǎn)繼承稅評估值的0.3%,讓已經(jīng)一蹶不振的不動產(chǎn)業(yè)更是雪上加霜。從金融到土地的雙管齊下的政策調(diào)控,導致了泡沫的快速破滅。 此外,由于日元升值,外資涌入日本吹大了股市和樓市的泡沫,但從1990年起,外資開始撤離日本,許多境外投資機構(gòu)通過擠破日本股市和樓市泡沫賺得盆滿缽滿。日本經(jīng)濟陷入泥潭至今無法自拔,這20年被稱為“失去的20年”

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