房價崩潰的日本 能給我們什么警示
來源：亞洲購房網(wǎng)作者：亞洲購房網(wǎng)時間：2016/6/11
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近幾年來，每當房地產(chǎn)市場降溫之際，樓市“崩盤論”就會大行其道，而日本成為某種參照。日本房地產(chǎn)泡沫在1991年破裂后，經(jīng)濟一蹶不振，20年來徘徊不前。中國是否會重蹈日本覆轍，學界一直爭論不休。
日本的房地產(chǎn)泡沫起因，普遍認為始于1985年“廣場協(xié)議”簽訂后的日元升值，給日本經(jīng)濟帶來繁榮的制造業(yè)出口，陷入了困境，要保持日本經(jīng)濟繼續(xù)高速增長，必須尋找新的經(jīng)濟增長點，房地產(chǎn)成了不二選擇。于是，日本政府開始加速全面推行住宅商品化，商業(yè)銀行大量為居民購房發(fā)放貸款，貸款利率大幅下調(diào)。日本的房價、地價開始急速攀升。
同期，政府為了糾正日元過度升值大量地干預(yù)匯市并且大幅放松銀根，造成了流動性過剩的局面，房產(chǎn)、土地成為居民尋求貨幣保值的替代品。當大筆資金涌入不動產(chǎn)市場而使其升值時，保有需求被打開了，房子、土地不再是一種使用需求，而是投資品種。 從歷史上看，1961年、1973年和1990年，是日本房價、地價漲幅的三個峰值。但前兩次大漲，日本處在8%以上的經(jīng)濟高增長期，同時伴隨著城鎮(zhèn)化進程，有經(jīng)濟面和自住需求面的支撐，并沒有形成大泡沫。 但到1974年時，日本的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達到74.9%，此后20年，日本的城鎮(zhèn)化進程實際上已停滯，此時的房地產(chǎn)脫離了自住需求的有效支撐，由投資性質(zhì)支撐的市場形成了大泡沫。
在日本意識到不動產(chǎn)的高速發(fā)展已經(jīng)嚴重影響到了日本經(jīng)濟的未來發(fā)展方向后，采取了緊急更正。1990年3月，日本銀行出臺的《控制不動產(chǎn)融資總量的通知》成為刺破日本泡沫經(jīng)濟的導火索。從1989年3月到1990年8月，日本銀行連續(xù)5次提高貼現(xiàn)率，過于急劇的貨幣緊縮加速了資產(chǎn)市場崩潰。1992年大藏省又出臺了地價稅，征收額度為財產(chǎn)繼承稅評估值的0.3%，讓已經(jīng)一蹶不振的不動產(chǎn)業(yè)更是雪上加霜。從金融到土地的雙管齊下的政策調(diào)控，導致了泡沫的快速破滅。 此外，由于日元升值，外資涌入日本吹大了股市和樓市的泡沫，但從1990年起，外資開始撤離日本，許多境外投資機構(gòu)通過擠破日本股市和樓市泡沫賺得盆滿缽滿。日本經(jīng)濟陷入泥潭至今無法自拔，這20年被稱為“失去的20年”
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