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島國日本對于我們來說，有很多很多的東西在我們的記憶與情緒里面存在。它當年的電子產品侵襲我們，它的無印良品是很多人追逐的對象，就連馬桶蓋都要從日本背回來。那么目前的日本房地產市場究竟是一種什么樣的情況呢？

一張朋友圈的東京房價著實讓人目瞪口呆

今年春節期間，一位在日本東京從事房地產經紀的華人老李連續發了幾條微博，近日翻看起來，仔細想想這條簡單的微博其實對國內的房地產市場有很大的啟示。

日本東京的核心區23個區▼

東京各區去年二手房交易均價及漲幅▼

說到日本的房價，我們必須要理清2個概念：第一，中國出售的房子大多數是毛胚房。第二，中國的房子面積都是按照建筑面積計算。

而日本恰恰相反，所有出售的房子必須是精裝修房，房子面積是按照實用面積，也就是自己家里的室內面積來計算，走廊、陽臺、電梯間、大廳等公用部分，是不能計算在房價中分攤到每一戶住戶頭上的，必須由建筑開發商自己承擔。

那么，中國房子的建筑面積和日本房子的實用面積相差多少呢？

一般是相差30%。也就是說，在日本買的70平方米的房子，相當于在中國買了100平方米的概念。這也意味著，日本的房價假如是1萬元人民幣一平米，那么，在中國就變成了1萬3000元的價格。

所以日本房地產開發公司的人常說，中國人實在太精明，建筑開發商把自己應該承擔的那一部分責任與義務，全部轉嫁到住戶的身上，自己一點也不會吃虧，而且還能賣一個好價錢。

日本的建筑法規定所有的房屋，都必須是要精裝修完畢以后才能出售，或者出租，這樣一來的話，就意味著日本的房價是包含了精裝修完畢的房價，而我們中國的許多房價，還只是毛胚房的房價。

那么，精裝修完畢的房價和毛坯房的房價，差距有多少呢？

如果按照通常的3室1廳的裝修標準來計算的話，大概這一差價在70萬元人民幣左右。

日本精裝修的基本標準是，墻體、地板、廚房設備、衛生間設備、洗浴間設備、中央空調設備、除了吊燈和吸頂燈之外的基本燈具都必須安裝完畢，你只要拎一套被子就可以入住。而且精裝修使用的材料都是環保材料，包括隔熱保溫墻體、隔熱阻冷門窗等。

現在我們來比較一下東京與中國北上廣地區的房價差距。

東京是日本最大的都市，東京的城市核心區，是以環城的輕軌列車山手線為界，山手線之內為核心城區，山手線之外，為非核心城區。

其實這一劃分方法是有問題的，因為銀座就在山手線之外。但是東京的不動產市場就是喜歡以山手線作為房價的分界線，核心城區就相當于北京的三環之內地區。

目前，在山手線之內地區的房價，以高層公寓樓為標準，一般都是1平方米100萬日元。100萬日元相當于6萬元人民幣。但是這6萬元一平米的房價，包含了精裝修，而且是實用面積。

因此，北京的一位房地產公司的總裁跟我細細計算了一下，如果按照北京毛胚房、又是建筑面積的房價來計算的話，東京的6萬元1平米，放到北京的話，其實際價格只有3萬8000元1平米，要比北京的房價便宜一半左右。

更為重要的是，因為日本實施的是土地私有制，因此，即使買了公寓樓，所有的住戶對于整棟公寓樓的土地依然擁有均等的永久權利。

東京的土地和房價自然是日本全國最貴的，比大阪京都地區都要貴，如果去日本地方城市買房的話，那房價就相差很大，譬如說，在日本著名的旅游勝地的北海道小樽市，一戶建，也就是中國概念中的別墅樓的二手房，它的價格往往只有相當于30萬到50萬人民幣。而在東京，這個房子價格就要達到250萬到350萬人民幣。

現在在東京買房子最多的中國人，其實不是投資家，而是在日本工作的中國人。因為有許多的孩子，他們在日本讀完大學以后就在日本工作和生活，也準備在日本結婚安家，那么父母親本來要在中國國內給孩子買一套婚房，現在就改在日本買。 

我前些天遇到日本不動產研究所的市場調查部長本田先生，問他中國人在日本買房的比例占到了外國人買房總數的多少？他說，大概在60%左右。

那么日本的房價會不會像中國那樣狂漲呢？

今年年初東京的房價，與5年前的房價相比，平均是上漲了15%左右。為什么東京的房價會出現上漲呢？

這里面有2個最基本的原因，一個是因為東京的商業用地的土地價格上升。最近幾年，大批外國游客的到來，使得不少公司紛紛建造酒店和各種商店，這就促使東京的商業土地價格出現上升，商業土地價格上升也自然帶動了住宅土地價格的上升。

還有一個因素，就是東京奧運會的因素。根據日本政府的估計，每年遞增15%的話，在2020年東京奧運會開幕時，外國游客總數一年將達到4000萬人。這樣一來的話，東京和日本主要旅游城市的酒店就會顯得不夠，因此政府就積極鼓勵發展家庭旅館來接待外國游客，這就讓一部分人看到了商機，買房開家庭旅館，因此導致東京等一些城市二手房價格的上升。