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20世紀90年代初期日本爆發的房地產泡沫破裂是世界各國歷史上最大的房地產危機。在過去十年左右沒有完全恢復的跡象。最近有人認為上海會有像日本泡沫破裂這樣的危機。由于中國經濟和上海房地產市場與日本泡沫破裂的階段和局勢完全不同，上海的情況也不會發生。這樣的判斷是不現實的。然而，日本泡沫擴張和崩潰的直接原因是日元升值和基礎貨幣超額與中國目前面臨人民幣升值壓力和過度貨幣基礎的現狀相似。因此，分析日本房地產泡沫破裂的經驗教訓具有重要意義。

 

 

戰后五十年間，日本經濟取得了舉世矚目的成就。在二十世紀八十年代初，日本僅在幾年內就超過了意大利，法國，英國和德國，成為亞洲第一大電力和僅次于美國的世界第二大電力。日本的貿易和制造業幾乎與美國的貿易和制造業相同。在電子汽車、鋼鐵、造船等領域，美國甚至把美國定位為“突發事件”。日本的經濟實力達到美國的一半，外匯儲備超過4000億美元，占世界外匯儲備的50％。

 

日本人成為世界上最富有的人，土地成為世界上最昂貴的土地。日本房地產總值超過了整個美國。日本的平均房價是美國的100倍。東京和大阪的價格是紐約和芝加哥的幾倍。日本人購買了紐約最具標志性建筑之一的洛克菲勒中心和美國最引以為傲的好萊塢電影公司。

 

特別是日元的大幅升值使得日本人非常自豪和謹慎。在“全國富裕人士”的陪同下，沒有大量新資金。他們不得不集中并積聚在非常有限的土地上，導致土地和房屋的含金量越來越高，價格和泡沫越來越多。

 

日本在世界的房地產開發有其特殊性。日本的土地少，人口眾多，加之經濟高度發達，房地產開發從戰后廢墟中立起。隨著經濟和房地產業的發展，土地價格，特別是大城市的土地價格不斷上漲，高度壟斷。1985年，大阪的地價從戰后初期躍升了10,000倍。但如果不可避免地認為日本的房地產泡沫破裂是客觀的原因，那是不正確的。事實上，盡管1985年的泡沫已經非常嚴重，但如果沒有在未來五年實施一系列錯誤的政策，泡沫破滅是可以避免的。1985年日元的升值及其估計和預期的錯誤升值導致日本在泡沫破滅之前直接陷入“最后的瘋狂”。在經歷了五年的“輝煌和光輝”之后，日本經濟和房地產業陷入了持續了14年的蕭條。這表明包括日本在內的世界各國的房地產泡沫及其破裂并非歸咎于客觀原因。