日本的房地產周期正在變化
來源：亞洲購房網作者：亞洲購房網時間：2018/2/14
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產業結構和競爭力決定匯率和經濟穩定。在各個經濟體中，產業結構和競爭力是對外貿易結構的主要基礎。產業結構（數量和質量）越復雜，越具有競爭力，該國匯率結構越穩定，急劇下挫的可能性就越小。俄羅斯的經濟發展主要依靠能源和原材料的出口。在單一的經濟結構下，匯率波動風險很高。當世界經濟形勢、國際能源格局和國際能源價格變化時，經濟將遭受重創。因此，政府只能通過貶值匯率來改善貿易條件。日本作為制造業強國，主要出口高檔制成品，通過產業轉移和技術升級可以產生強大的抗風險能力，而不一定會使匯率貶值。
外匯儲備是國家套匯匯率風險的重要手段。外匯儲備/年度進口可以衡量一個國家外部儲備的彈性。中國和日本的外匯儲備規模足以應對短期匯率下跌的風險。由于單一的產業結構，俄羅斯在08年之后已經看到其外匯儲備下降，并且有能力在14年內抵御匯率下跌的風險。作為一個勞動密集型制造業出口國，泰國的外匯儲備始終低于該國每年進口的高匯率風險。
在金融自由化的背景下，不發達的金融體系會加速匯率貶值。根據不可能的三角形，資本的自由流動，匯率的穩定性和貨幣政策的有效性是不能平衡的。對于俄羅斯和東南亞等單一經濟結構和金融體系較差的地區來說，完全放開資本項目帶來了相當大的風險。當內外部流動性充裕時，如果該國實體經濟的收益率不高，資本將進入炒作等房地產資產領域。當流動性逆轉時，由于資本賬戶“逃生”的自由化加速貨幣貶值，資本可以毫無阻礙地開放。
在這三種模式中，房價上漲是由于匯率環境的變化導致國內流動性過剩所致。隨著2003年以后商品走強，俄羅斯盧布開始緩慢持續升值，國際資本蜂擁而入。加上國內基準利率不斷下調，房地產價格上漲。日本在簽署“廣場協議”后，繼續大幅降息以避免日元升值對國內經濟的負面影響。從1991年到1996年，金融自由化下的東南亞國家的國際資本資本流動。在實體經濟回報下滑的情況下，日本和東南亞國家的流動性過剩涌入資產領域，推高了住房市場的價格。
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