很多客戶在購(gòu)買泰國(guó)房產(chǎn)時(shí)就單純的比對(duì)價(jià)格，殊不知購(gòu)買房產(chǎn)其實(shí)地段才是首要因素，房產(chǎn)價(jià)格也只有在同地段同區(qū)域之間進(jìn)行比較才有實(shí)際意義。那么曼谷當(dāng)?shù)赜心男┖诵膮^(qū)域又分別有哪些特點(diǎn)呢?待小編為您細(xì)細(xì)道來(lái)
Central Lumpini倫披尼公園
城市生活每天都節(jié)奏飛快、忙忙碌碌。快節(jié)奏的生活久了也是會(huì)累的，人們需要一個(gè)忙碌了一整天甚至一整個(gè)星期后可以稍微坐下來(lái)休息休息、跑跑步、運(yùn)動(dòng)運(yùn)動(dòng)的地方。就像紐約有CentralPark，曼谷也有自己標(biāo)志性的公園——Lumpini Park(倫披尼公園)。
倫披尼公園又稱“是樂(lè)園”，位于泰國(guó)的首都曼谷之巴吞旺縣的沙拉信路(Sara Sin Road)、叻差南蒂路(Ratch Damri Road)、無(wú)線電路(wireless Road)及拍喃四路(Rama 4 Road)之間，靠近Silom路口，是曼谷市中心東半部區(qū)域，占地約0.57平方公里，處于中央商業(yè)區(qū)里。
縱觀世界，古今中外，城市中心因黃金地段稀缺，始終是財(cái)富階層的專屬，無(wú)論是居住還是辦公，增值升勢(shì)令人咋舌。Central Lumpini倫披尼公園區(qū)域毫無(wú)疑問(wèn)是曼谷最頂級(jí)、最寸土寸金的地段，是曼谷最老牌的市中心。區(qū)域內(nèi)集中了精華商業(yè)中心和豪宅地標(biāo)，包括無(wú)線路、奔集Ploen Chit、Rajadamri、奇隆Chidlom、朗雙Langsuan、Sarasin和Ruamrudee Roads。
Central Lumpini倫披尼公園區(qū)域的土地供應(yīng)量極其稀缺，區(qū)域現(xiàn)在所有空置或理論上可開發(fā)地塊和是隆/沙吞區(qū)一樣，都是由泰國(guó)皇家資產(chǎn)管理局所屬，目前幾乎已無(wú)任何尚未開發(fā)的土地。倫披尼公園和拉瑪五世朱拉隆功大帝興建的曼谷皇家體育俱樂(lè)部就像美國(guó)紐約的中央公園，已經(jīng)超越了地段本身的價(jià)值，象征著“皇室、尊貴、地位”。
Central Lumpini區(qū)域聚集著眾多五星級(jí)酒店、大使館、大使宅邸、高檔購(gòu)中心、顯赫的大家族和社會(huì)精英，區(qū)域內(nèi)的物業(yè)幾乎皆為奢華檔次(Luxury Segment)。Central Lumpini的公寓均價(jià)一直以來(lái)也都是最昂貴的，越靠近Lumpini Park，均價(jià)就越高。
Pathumwan巴吞旺
Pathumwan巴吞旺于1914年規(guī)劃，現(xiàn)主要為曼谷市中心購(gòu)物商圈，Phthumwan巴吞旺區(qū)域?yàn)檩p軌Siam站至N2 Phaya Thai區(qū)域，北面以勝利紀(jì)念碑、南面以Rama IV路、西面以Sirat高速路、東面以Thanon Rajadamri路為界。
全球第六大購(gòu)物中心Central World、高端百貨Gaysorn、久負(fù)盛名的Siam Square、頂級(jí)購(gòu)物中心Siam Paragon、潮牌云集的Siam Center、重新裝修的Siam Discovery、淘寶街MBK均坐落于此。此外，泰國(guó)最高學(xué)府Chulalongkorn University(朱拉隆功大學(xué))、皇家警察局、國(guó)家體育場(chǎng)、泰國(guó)紅十字會(huì)等機(jī)構(gòu)均占據(jù)了Pathumwan位于市中心的大片土地。著名的泰絲之王——Jim Thompson的故居亦坐落于此。
該區(qū)域?yàn)槔吓凭幼^(qū)，區(qū)域分布著高層公寓與老舊三層民房。區(qū)域內(nèi)有眾多老式酒店、辦公樓，原有醫(yī)療配套等。整體來(lái)說(shuō)，該區(qū)域近年來(lái)發(fā)展較為緩慢，新建基建配套缺失，新盤開發(fā)商缺地，形成了老舊的景象。由于Pathumwan巴吞旺地處土地稀缺的曼谷市中心，新公寓非常少。輕軌和機(jī)場(chǎng)快線換乘站PhayaThai片區(qū)較巴吞旺其它片區(qū)算是住宅相對(duì)集中的地方，整個(gè)巴吞旺區(qū)域內(nèi)多為本地傳統(tǒng)租客為主。
Sukhumvit素坤逸
Sukhumvit素坤逸是沿輕軌線而迅速發(fā)展的片區(qū)。主要指由輕軌站Ploenchit至Ekkamai站沿線的區(qū)域。幾十年前，Sukhumvit曾屬于城郊住宅區(qū)，幾十年后的今天，Sukhumvit儼然已發(fā)展為曼谷市中心極為重要的一個(gè)繁華片區(qū)。
素坤逸區(qū)是目前曼谷市中心最大的公寓住宅及商業(yè)區(qū)，這里有眾多寫字樓辦公室，連通數(shù)個(gè)辦公區(qū)及商圈，如Siam、Asoke、Em District、Ekkamai和Mega Bangna。同時(shí)素坤逸區(qū)也是目前曼谷公寓供應(yīng)量最大的區(qū)域。
Sukhumvit非常受外國(guó)租客青睞，也非常適合做出租投資。便捷的交通和完善的生活配套吸引了很多外派員工居住于此，毗鄰輕軌的高端公寓的空置率因此很低。通常，越緊鄰輕軌線、越靠近Central Lumpini的公寓均價(jià)越高。
由于地價(jià)攀升，基本上現(xiàn)在所有大牌開發(fā)商在素坤逸區(qū)新開發(fā)的期房均定位為中高檔、高檔以及豪宅公寓。前兩個(gè)檔次的公寓今后的出租和轉(zhuǎn)售市場(chǎng)將會(huì)繼續(xù)走熱，尤其是一房的出租和轉(zhuǎn)售市場(chǎng)。豪華公寓和超級(jí)豪宅公寓由于定位，通常都是大型一房、兩房、三房甚至閣樓套房，以豪宅均價(jià)25萬(wàn)泰銖/平米來(lái)算，最小50平米單元的起價(jià)都會(huì)在千萬(wàn)泰銖以上。
Sukhumvit片區(qū)發(fā)展迅速，生活配套完善、交通捷運(yùn)便捷，最適合投資租賃型公寓，尤其以Asoke、Phrom Phong、Thonglor、Ekkamai四站輕軌為投資的重心區(qū)域，其中Thonglor豪宅云集，更適合長(zhǎng)線投資求增值。
素坤逸外區(qū)
素坤逸外區(qū)主要是指素坤逸44-76巷和65-115巷之間的區(qū)域，范圍包括Petchaburi路及其以北、Rama IV路以南，或輕軌E10Bang Chak——E13 Bangna站之間。此區(qū)域?yàn)槟壳伴_發(fā)商開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈的區(qū)域，為本地剛需居住區(qū)、本地租客租房區(qū)域。
該區(qū)域新興基建眾多，入門級(jí)到中端樓盤聚集，形成了良好的風(fēng)貌。作為Sukhumivt輕軌線的延長(zhǎng)區(qū)域，15-20分鐘輕軌即可到市中心，大大滿足了剛需居住群體的購(gòu)房需求。且區(qū)域價(jià)格10-15萬(wàn)泰銖/平單價(jià)，剛需群體自住或者租房都能承受。
素坤逸外區(qū)提供了集中地塊供給市區(qū)的國(guó)際學(xué)校在此區(qū)域開辟初中部、高中部。故，此區(qū)域可看到輕軌沿線遍布的國(guó)際學(xué)校。E12站Udom Suk也已規(guī)劃建立東南亞最大的商場(chǎng)Bangkok Mall用以響應(yīng)曼谷市政府市政規(guī)劃。
Silom/Sathorn是隆/沙吞
Silom/Sathorn是隆/沙吞區(qū)域主要包括是隆、沙吞、薩拉丹Sala Daeng、素拉旺、Narathiwas-Ratchanakarin(Chan Road北路)，該區(qū)是曼谷最為老牌的CBD金融住宅區(qū)，被稱為“泰國(guó)的華爾街”，始建于1851年。
這里是很多泰國(guó)大型企業(yè)的聚集地，包括正大集團(tuán)、曼谷銀行等。現(xiàn)在我們?cè)谠搮^(qū)看到的大部分高層建筑在上世紀(jì)90年代以前就已建成，象征著曼谷的古老、現(xiàn)代，代表繁華和傳統(tǒng)的融合與沉淀。
Silom/Sathorn后來(lái)興建了很多高層公寓，是現(xiàn)在曼谷第二大住宅區(qū)，這里的生活非常方便，深受外國(guó)租客的青睞，居住于此的社會(huì)精英也越來(lái)越多。初來(lái)是隆路的人，看著整條路舊樓林立，怎么也覺得與傳說(shuō)中名氣最大的silom印象不符。歷史決定了這條路的地塊價(jià)格是天價(jià)，9萬(wàn)人民幣/平米的地價(jià)單價(jià)，真是貴得不行，加上是隆區(qū)多數(shù)空置地塊由泰國(guó)皇家資產(chǎn)管理局所屬，因此拖慢了該地的基建翻新。
該區(qū)域還有數(shù)不清的夜店、Go-go Bar、酒吧、按摩店匯聚于此，外國(guó)游客絡(luò)繹不絕，同時(shí)也是國(guó)內(nèi)游客非常喜歡光顧的場(chǎng)所。本地富人守著silom路沿線的巷子里的各式精美別墅，逍遙自在，歐美租客最愛這里的各式咖啡吧、酒吧和休閑吧。周末或者晚上看看是隆路，就知道這里才有純正曼谷生活的味道。
Silom/Sathorn有數(shù)個(gè)輕軌站和地鐵站，其中要數(shù)輕軌和地鐵交匯的Sala Daeng最為繁華，與輕軌站相連的Silom Complex也為Sala Daeng聚集了更多的人氣。這里生活圈零距離，既商務(wù)又休閑更娛樂(lè)，還毗鄰數(shù)個(gè)醫(yī)院。輕軌站Sala Daeng的下一站Chong Nonsi幾乎為Silom/Sathorn片區(qū)繁華的邊界，再下一站Surasak的人流便少了很多。
Riverside/RamaIII湄南河畔/拉瑪三
Riverside/RamaIII湄南河畔/拉瑪三是曼谷新興的奢華地段。此區(qū)域沿昭披耶河蜿蜒，流經(jīng)大皇宮、中國(guó)城等景區(qū)，途經(jīng)輕軌線S6 Saphan Taksin，環(huán)抱RAMA 3路。
總體來(lái)說(shuō)，沿河流域基本被開發(fā)為高端酒店式公寓住宅，多為30萬(wàn)泰銖/平起的永久或非永久住宅。曼谷是世界上少數(shù)擁有河濱地段卻發(fā)展得又慢又晚的河濱城市，由于曼谷市政府對(duì)河岸兩側(cè)開發(fā)不足，多為貧民房或者酒店自營(yíng)碼頭，沿途旅游資源開發(fā)落后。如果資金充裕，可考慮高端酒店式公寓，普通住宅開發(fā)商緩慢，老舊民房遷改困難，對(duì)租客吸引力不足。
湄南河畔沿岸有數(shù)個(gè)聞名遐邇的古跡，最著名的要屬大皇宮、臥佛寺和鄭王廟。由于曼谷地處湄南河下游入海口處，河岸沒有棘手的巖灘，所以為河濱的開發(fā)提供了有利的先天條件。獨(dú)具慧眼的先鋒開發(fā)商Raimon Land在十年前開了泰國(guó)首個(gè)驚艷泰國(guó)房地產(chǎn)界的高端河景公寓The
River，如今價(jià)格已翻了幾翻。
這個(gè)地段擁有曼谷少有的五星級(jí)鄰里環(huán)境，希爾頓酒店、喜來(lái)登酒店、東方文華酒店、香格里拉大酒店、全球最高露天餐廳Sirocco匯集，外加可能是東南亞最大的購(gòu)物商場(chǎng)的Icon Siam，Riverside/Rama III湄南河畔/拉瑪三將成為曼谷新興的奢華地段。隨著城市的擴(kuò)張以及各國(guó)投資客對(duì)高端公寓需求的增長(zhǎng)，曼谷湄南河畔的愈發(fā)繁華和奢貴將指日可待。
新建CBD Rama 9
新Rama 9商務(wù)區(qū)是指地鐵Thailand Cultural Center--Phram 9--Phetchaburi--Sukhumvit站4站組成的新興商業(yè)區(qū)域。
Rama 9區(qū)以著名的地鐵站Rama 9為依托，這個(gè)地鐵站是通往Asok、Sukhumvit及Sathorn等的重要交通節(jié)點(diǎn)，該區(qū)域覆蓋未來(lái)曼谷橘色(橙色)地鐵線沿線主要地段，也包括機(jī)場(chǎng)快線主要樞紐。MRT橘色線是泰國(guó)政府重資820億泰銖打造的地鐵線，全程21.2公里，橫貫曼谷東西主要區(qū)域，整段完成后將增加客流量至50萬(wàn)，這是曼谷CBD東進(jìn)的核心工程，預(yù)計(jì)2022年完工。
世界500強(qiáng)企業(yè)以及政府大樓進(jìn)駐：正大集團(tuán)CP Land大樓、TCC大樓、聯(lián)合利華亞太地區(qū)辦公總部、世界第三高Super Tower超級(jí)塔、中國(guó)大使館、泰國(guó)國(guó)家住宅銀行總部、Fortune
Tower IT mall(電腦城)、泰國(guó)證券市場(chǎng)總部等皆在Rama9區(qū)選址辦公。隨著超級(jí)塔(2019年完工)，眾多百貨商場(chǎng)，以及商務(wù)大樓的建成，Rama9區(qū)未來(lái)每天上班族達(dá)3萬(wàn)多，而橘色地鐵的開通也會(huì)加速該區(qū)域地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲。
Rama 9區(qū)現(xiàn)在地價(jià)尚處于低谷，房?jī)r(jià)也約在2-3萬(wàn)人民幣/平方米，而Sathorn以及Asok兩大老牌CBD房?jī)r(jià)在5萬(wàn)人民幣/平方米，而且這兩大CBD地鐵沿線可用地塊已經(jīng)非常稀缺，房?jī)r(jià)幾乎達(dá)到頂峰，而Rama9憑借地鐵規(guī)劃戰(zhàn)略，地價(jià)低，可供建住宅用地多，未來(lái)的房?jī)r(jià)巨大升值潛力，吸引泰國(guó)排名前三開發(fā)商上思睿、阿南達(dá)搶灘于此。
North Peripheral Areas北部近郊
此區(qū)域包含輕軌站N3 Victory Moument至N8 Mochit站，地鐵BangSue-Huikhwang站等區(qū)域。
該區(qū)域多為老舊民房為主，基建緩慢。由于多為老舊公寓，租金低廉，人員密集，工作日出行交通壓力巨大。暫時(shí)的原始風(fēng)貌，對(duì)時(shí)尚的年輕人、外籍租客吸引力不足。N3-N8區(qū)間分布很多本地銀行總部、政府部門若電力廳、勞動(dòng)廳、法院、教育機(jī)構(gòu)等。
N8 Mochit站區(qū)域?yàn)槲磥?lái)曼谷高鐵站區(qū)域，政府新建Bangsue Complex，打算以高鐵站為輻射點(diǎn)，開發(fā)商業(yè)、居住綜合體。目前，周邊開發(fā)樓盤多為剛需居住盤，供地足量，短期升值有限，長(zhǎng)期持有可以考慮。
除了以上8大區(qū)塊，曼谷市區(qū)周邊區(qū)域主要是：拉差達(dá)Ratchadapisek、拉拋Ladphrao、藍(lán)康恒Ramkhamhaeng、帕鳳優(yōu)庭Paholyothin、吞武里Thonburi。
N8 Mochit站區(qū)為未來(lái)的曼谷高鐵站區(qū)，政府新建的邦舍大廈，高鐵站計(jì)劃成為輻射點(diǎn)，發(fā)展商住綜合體。目前，房地產(chǎn)周邊發(fā)展不止是住宅板塊供應(yīng)充足，短期升值幅度有限，可考慮長(zhǎng)期持有。除了上述八個(gè)街區(qū)之外，曼谷的周邊地區(qū)主要是吞武里的Ratchadapisek，Ladphrao，Ramkhamhaeng，Paholyothin和Thonburi。
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