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  日本從1950年開始征收房產(chǎn)稅，經(jīng)過幾十年實(shí)踐和不斷完善，形成了一套較為成熟的房地產(chǎn)稅征收體系和減免制度。不僅為各級政府提供稅收來源，還為抑制投機(jī)，保障和調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定起到了積極作用。同時，為了兼顧社會公平，對不同的納稅主體采取了差別稅率政策。

  日本房地產(chǎn)稅收構(gòu)成主要是不動產(chǎn)取得類課稅、不動產(chǎn)保有類課稅和不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得類課稅三大類，涵蓋了獲取、保有和轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的全過程。

  從房地產(chǎn)稅征收方面看，主要有四個方面：一是以房地產(chǎn)評估價值作為計稅依據(jù)，建立房地產(chǎn)登記制度和評估制度。財產(chǎn)登記制度和地價公示制度對于保障納稅人財產(chǎn)安全、確保稅收收入、維持評估的統(tǒng)一性起到重要作用。公示價格是房地產(chǎn)交易的一般性指導(dǎo)價格，也是判斷房地產(chǎn)價格合理與否的客觀標(biāo)準(zhǔn)。二是高額的房地產(chǎn)行業(yè)稅有效抑制了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)投資、投機(jī)行為。如在征收高額特別土地保有稅的同時，購房者還需支付住房稅、空房稅等。三是以房地產(chǎn)保有稅為主的房地產(chǎn)稅收體系成為政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的有效手段。日本重視征收房地產(chǎn)保有稅，保有稅收入占稅收總和的30%左右。四是實(shí)行差別稅收政策。

  在差別稅收政策方面，為區(qū)分正常房產(chǎn)需求與投機(jī)性房地產(chǎn)需求，保護(hù)合理需求，在稅收政策上實(shí)行差別對待。一是征收的“差別化”累進(jìn)稅率或比例稅率，對出售第二套以上房產(chǎn)的賣主分別征收50%至60%的個人收益稅和居民稅。二是在房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，根據(jù)實(shí)際占有權(quán)屬的時間長短進(jìn)行征稅，規(guī)定當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)生買賣等有償轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)對轉(zhuǎn)讓收益增值部分課稅，如把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益計入個人或法人的綜合收益之中，依此征收個人所得稅或法人稅、公司所得稅。

  從減免方面看，主要是：日本在不動產(chǎn)取得稅、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅、物業(yè)稅和都市規(guī)劃稅方面均有相應(yīng)的減免制度，其主要目的是緩解社會矛盾和體現(xiàn)公平課稅原則。

  日本土地和住宅的不動產(chǎn)取得稅稅率為3%，非住宅類建筑取得稅稅率為4%。但根據(jù)不動產(chǎn)的具體情況，可享有相應(yīng)的不動產(chǎn)取得稅減免。登記許可稅的稅率按不動產(chǎn)取得方式的不同而有所不同，通過購買獲得的房地產(chǎn)稅率為2%，同時該項(xiàng)稅收也有相關(guān)的減稅和免稅規(guī)定。

  征收不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅的目的主要是為了抑制炒地、炒房等投機(jī)行為，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。保有五年以上的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益所得稅稅率為15%，居民稅稅率為5%；保有五年以下的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益所得稅稅率為30%，居民稅稅率為9%。同樣，日本在不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得類課稅中也采取了減免措施。如保有10年以上的住宅在轉(zhuǎn)讓時，收益金額在6000萬日元（約合475萬元人民幣）以內(nèi)的部分，所得稅和居民稅分別按10%和4%的稅率征收；收益金額超過6000萬日元的部分，所得稅和居民稅分別按15%和5%的稅率征收。

  不動產(chǎn)保有類課稅主要由物業(yè)稅和都市規(guī)劃稅兩部分組成。物業(yè)稅是地方稅，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，物業(yè)稅征收對象主要是土地和建筑兩個部分。目前，日本的物業(yè)稅標(biāo)準(zhǔn)稅率為1.4%，都市規(guī)劃稅的稅率上限為0.3%，在具體執(zhí)行過程中不同地區(qū)的實(shí)際稅率略有差異。另外，根據(jù)建筑的用途、建筑新舊程度和住宅用地面積大小等均可享受一定的稅收優(yōu)惠。如單位面積估價低于30萬日元的土地和估價低于20萬日元的建筑，免征物業(yè)稅；政府、皇室、墓地、學(xué)校等特殊用途的建筑也免征物業(yè)稅。

  由于房產(chǎn)稅的課稅名目繁多、計算復(fù)雜，實(shí)際操作難度大，因此如何整合稅種、簡化操作程序是日本房地產(chǎn)稅征收方面有待解決的問題。